Дмитровское ш., 77 км от МКАД
Лагуна СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 600 тыс. ₽; цена не менялась с 24.07.2024.
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 142 тыс. → дом ≈458 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,01 млн / целевая ≈910 тыс. / пессимист. ≈809 тыс. → от пессимистичной прибыль −201 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Власово ≈4,6 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5747
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 6.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 641 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 142 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 458 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Здоровье-1 СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Русь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жемчужина СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Океан СНТ | 14,4 сот. | 320 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вымпел СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Русь СНТ | 36 сот. | 750 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малыш СНТ | 6 сот. | 135 791 | 22 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малыш СНТ | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мечта СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 41 282 / 95 238 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 011 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 960 000 ₽ |
| продажа: целевая | 910 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 809 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -201 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Зеркальщик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 900 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Атмосфера СНТ | 22 м² | 6 сот. | 800 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Агрос СТ | 25 м² | 8 сот. | 1 155 000 | 46 200 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Агросад СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Березовая роща СНТ | 21 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 95 238 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Океан-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Монолит СНТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Рассвет-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Рассвет-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Кушки д. | 25 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 88 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2024 | 600 000 | история площадки |
| 26.07.2024 | 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.09.2024 | 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.10.2025 | 600 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок,6 соток, небольшой щитовой дом, на участке деревья(облепиха, крыжовник, малина и ТД. Закрытая территория, огорожена забором, есть магазины в шаговой доступности, пруд для купания, участок расположен в экологически чистом месте, автобус ходит регулярно, возможен торг.