Дмитровское ш., 76 км от МКАД
Лифаново д., Дмитровский гор. округ
Дом 15 м², участок 12 сот.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 49 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 508 тыс. → дом ≈292 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–189 тыс. ₽/м², медиана 124 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,84 млн / целевая ≈1,65 млн / пессимист. ≈1,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈490 тыс. ₽, маржа 33 %, ROI 50 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вербилки ≈12 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5741
Рейтинг 69/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 23 % | 1.8 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 293 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 508 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 292 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Михеево-Сухарево д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Михеево-Сухарево д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Михеево-Сухарево д. | 9,5 сот. | 400 000 | 42 105 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Михеево-Сухарево д. | 10,5 сот. | 450 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Михеево-Сухарево д. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Михеево-Сухарево д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тимошкино д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тимошкино д. | 31 сот. | 1 750 000 | 56 452 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тимошкино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тимошкино д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 222 / 123 974 / 188 889 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 838 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 746 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 654 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 470 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 490 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 км | Оптимал СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Оптик СНТ | 15 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Московский Литератор СТ | 15 м² | 6 сот. | 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Якоть СНТ | 12,7 м² | 8 сот. | 2 050 000 | 161 417 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | МИЭМ-2 СНТ | 12 м² | 12 сот. | 1 850 000 | 154 167 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Думино СНТ | 18 м² | 10 сот. | 990 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Незабудка СНТ | 13 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 134 615 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Моники СНТ | 18 м² | 12 сот. | 3 400 000 | 188 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Высотка СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 400 000 | 22 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Слава СТ | 18 м² | 7 сот. | 400 000 | 22 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 1 050 000 | история площадки |
| 06.07.2026 | 900 000 (−150 000) | история площадки |
| 03.09.2026 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 800 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 800 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:21 | снова в продаже | — → 800 000 |
Описание
Продается ухоженный участок площадью 12 соток с дачным домом в деревне Лифаново. Участок имеет ровную прямоугольную форму, полностью огорожен забором, что обеспечивает приватность и безопасность. Земля относится к категории населенных пунктов с