Дмитровское ш., 55 км от МКАД
Изумрудный КП, Дмитровский гор. округ
Дом 75 м², участок 7 сот.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 25.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 49 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 666 тыс. → дом ≈1,63 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 73 тыс.–185 тыс. ₽/м², медиана 132 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,73 млн / целевая ≈8,76 млн / пессимист. ≈7,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,33 млн ₽, маржа 56 %, ROI 125 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 68 км ≈3,5 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5738
Рейтинг 74/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 074 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 666 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 634 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 787 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лавровки пос. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лавровки пос. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лавровки пос. | 16 сот. | 3 000 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Трощейково д. | 12 сот. | 2 900 000 | 241 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новорождествено д. | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лавровки пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трощейково д. | 7,3 сот. | 1 500 000 | 205 479 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лавровки пос. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трощейково д. | 6 сот. | 1 180 000 | 196 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лавровки пос. | 13,6 сот. | 1 500 000 | 110 294 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 125 / 131 679 / 184 606 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 732 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 245 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 759 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 786 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 331 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 125 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Сбоево д. да: «душевой» + «отделка» | 77,5 м² | 7 сот. | 11 900 000 | 153 548 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Яхрома Ривер дп да: «санузел» + «мебелью» | 68,3 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 109 810 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Земляки КП да: «санузлы» + «под ключ» | 80 м² | 7,5 сот. | 5 850 000 | 73 125 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Ильинское с. да: «санузел» + «тёплые полы» | 81,2 м² | 7 сот. | 14 990 000 | 184 606 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 75м2, построен по немецкой технологии. Очень теплый, подходит для круглогодичного проживания. Сейчас дом в холодном контуре. Можем утеплить и сделать отделку под ключ.