Дмитровское ш., 47 км от МКАД
Дмитров г., Дмитровский гор. округ
Дача 16,2 м², участок 5,5 сот., брус.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 24.07.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 47 %
Земля ≈206 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,13 млн → дом ≈1,12 млн ₽, 69 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 30 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈324 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,15 млн / целевая ≈1,04 млн / пессимист. ≈922 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,31 млн ₽, маржа −143 %, ROI −59 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Иванцево ≈4,3 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5729
Рейтинг 26/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 17.5 |
| торг | 5 | 14 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 6.3 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 828 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 132 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 118 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 69 012 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Матусово Поле СНТ | 6,9 сот. | 2 699 000 | 391 159 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матусово Поле СНТ | 4,4 сот. | 2 300 000 | 522 727 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матусово Поле СНТ | 5,2 сот. | 400 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Роднички СНТ | 6,3 сот. | 1 750 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Роднички СНТ | 5,6 сот. | 1 200 000 | 214 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Роднички СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Роднички СНТ | 13,3 сот. | 2 700 000 | 203 008 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кунисниково д. | 5,9 сот. | 2 150 000 | 364 407 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Роднички СНТ | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 5,6 сот. | 5 660 000 | 1 010 714 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 324 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 63 158 / 67 500 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 152 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 094 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 037 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 922 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 314 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −143 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Якоть СНТ | 20 м² | 6,1 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Ярыгино СНТ | 19 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Мельчевка СНТ | 20 м² | 7 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2025 | 2 350 000 | история площадки |
| 17.09.2025 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам непосредственно в самом городе земельный участок общей площадью 550 кв. М. С небольшим садовым домиком общей площадью 16.2 кв. М. Локация: г. Дмитров, п. Ртс, Снт "Матусово поле". Рядом расположен центр Зимних видов спорта. Участок правильной прямоугольной формы, есть не большой уклон. Категория земель: сельскохозяйственного назначения. Ври: для садоводства. На участке высажены плодовые деревья и кустарники (груша, яблоня, малина, крыжовник). На участке расположен садовый домик и беседка. В Снт установлен мусорный контейнер, вывозиться регулярно. Дороги зимой чистят. Взносы в Снт составляют всего 7000 руб в год. Рядом соседи построились и живут круглогодично! Кадастровый номер участка: 50:04:0010702:178. Кадастровый номе дома: 50:04:0010704:836. Так как участок расположен в городе, соответственно вся инфраструктура в пешей доступности. До остановки общественного транспорта 7-10 мин пешком. Рядом лесопарковая зона, дорожки для бега и катания на роликах, зимой лыжная трасса. Просмотр по предварительной договоренности. Звоните!