Дмитровское ш., 46 км от МКАД
Надежда-1 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 85 м², участок 7 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 14.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 59 %
Земля ≈242 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,69 млн → дом ≈1,31 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 94 тыс.–185 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,02 млн / целевая ≈9,02 млн / пессимист. ≈8,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,07 млн ₽, маржа 51 %, ROI 103 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: септик; отопление — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Иванцево ≈3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5727
Рейтинг 77/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 241 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 691 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 309 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда-1 СНТ | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда-1 СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда-1 СНТ | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бирлово д. | 22 сот. | 5 800 000 | 263 636 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бирлово д. | 10 сот. | 2 550 000 | 255 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бирлово д. | 13 сот. | 4 200 000 | 323 077 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бирлово д. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бирлово д. | 40 сот. | 9 550 000 | 238 750 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Имени Мичурина СНТ | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Матусово Поле СНТ | 4,4 сот. | 2 300 000 | 522 727 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 94 118 / 114 180 / 184 606 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 021 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 520 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 019 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 017 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 067 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 103 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Ильинское с. да: «санузел» + «тёплые полы» | 81,2 м² | 7 сот. | 14 990 000 | 184 606 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Кончинино д. да: «санузла» + «отделка» | 85 м² | 6,7 сот. | 8 000 000 | 94 118 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Курово д. да: «ванной» + «тёплый пол» | 86 м² | 7 сот. | 9 300 000 | 108 140 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Костино СНТ да: «санузла» + «ремонт» | 91,5 м² | 7,5 сот. | 11 000 000 | 120 219 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный дом из бруса площадью 85 м2 на участке 7 соток в Снт. Дом одноэтажный с тремя комнатами, требует ремонта. Внутри деревянные стены и полы, что создаёт теплую атмосферу. Установлено газовое отопление, водоснабжение осуществляется через скважину, канализация септик. В доме имеется душ, бойлер и санузел. В доме имеется баня, но без печки(сломалась), что добавляет дополнительный комфорт. Подключено кабельное/цифровое ТВ. Участок огорожен забором, есть дорожки и зона отдыха. Напротив дома за забором имеется парковочное место. Продаем срочно, торг разумный. По остальным вопросам звоните или пишите, ответим.