Дмитровское ш., 86 км от МКАД
Дубровки д., Талдомский гор. округ
Дом 90 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 851 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,87 млн / целевая ≈4,38 млн / пессимист. ≈3,89 млн → от пессимистичной прибыль −881 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Талдом-Савёловский ≈1,2 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5726
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 130 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 851 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 649 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 433 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дубровки д. | 7,6 сот. | 630 000 | 82 895 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровки д. | 31 сот. | 1 100 000 | 35 484 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 12,7 сот. | 2 000 000 | 157 480 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 7,7 сот. | 1 900 000 | 246 753 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 49 сот. | 4 500 000 | 91 837 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 26 сот. | 5 000 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 8,1 сот. | 2 300 000 | 283 951 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 12,6 сот. | 2 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 116 / 52 846 / 68 508 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 868 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 625 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 381 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 894 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -881 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | 90,5 м² | 15 сот. | 6 200 000 | 68 508 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | Рассадники д. | 94,3 м² | 7,1 сот. | 3 500 000 | 37 116 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 98,4 м² | 13,2 сот. | 5 200 000 | 52 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | 98,4 м² | 13,2 сот. | 5 000 000 | 50 813 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | 80,2 м² | 11 сот. | 8 500 000 | 105 985 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 75 м² | 7,7 сот. | 2 300 000 | 30 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | 100 м² | 13 сот. | 10 900 000 | 109 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Григорово д. | 80 м² | 11 сот. | 4 800 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Растовцы д. | 88 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 54 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Пановка д. | 91,8 м² | 15 сот. | 4 800 000 | 52 288 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом и участок 10 сот. Участок находится в д. Дубровки в 1.4 км. От станции Талдом. Подъезд круглогодичный, асфальт. Пмж. Прописка! В доме не живем. Первый этаж: 3 комнаты каждая по 18 кв. М, терасса тоже 18кв. М. Второй этаж(мансарда) 2 комнаты 8 и 6кв. М. Удобства на улице.