Дмитровское ш., 36 км от МКАД
Аусбург дп, Дмитровский гор. округ
Дом 116,4 м², участок 3,5 сот., пенобетон.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈120 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 47 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈2,23 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «продается отдельная часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. пл. 80 км ≈4,6 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5725
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 19.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 5.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 919 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ульянки д. | 8,8 сот. | 1 410 000 | 160 227 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ульянки д. | 28,8 сот. | 3 650 000 | 126 736 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аусбург дп | 13 сот. | 1 750 000 | 134 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аусбург дп | 28,7 сот. | 2 900 000 | 101 045 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аусбург дп | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аусбург дп | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аусбург дп | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ульянки дп | 6,1 сот. | 3 000 000 | 491 803 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аусбург дп | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ульянки дп | 11,3 сот. | 1 900 000 | 168 142 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 116,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 228 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 538 / 58 602 / 69 780 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «продается отдельная часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «продается отдельная часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | 130 м² | 3 сот. | 6 050 000 | 46 538 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | Дубровки д. | 91 м² | 5 сот. | 6 350 000 | 69 780 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Подосинки пос. | 86,4 м² | 4 сот. | 5 100 000 | 59 028 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Большое Прокошево д. | 85 м² | 5 сот. | 4 945 000 | 58 176 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2237328. В д. Ульянки, КП "Аусбург" продается отдельная часть жилого дома площадью 116,4 кв. М., в 2 этажа. Дом построен из блоков, на ленточном фундаменте, в 2015 году. Крыша -металлочерепица. Отдельный вход. Свободная планировка позволяет распланировать пространство. Окна Пвх, хорошая металлическая дверь. Коммуникации: центральный водопровод, электричество 15 квт по границе. 3,5 сотки земли. Посёлок активно застраивается, круглогодичный подъезд, люди живут постоянно. Возможна прописка. Вокруг лес. Тихое, удалённое от производств и трасс место, подходит под дачный отдых или круглогодичное проживание. От Мкад 39 км. По Дмитровскому шоссе. Рядом горнолыжный курорт Сорочаны, парк X-Land. В ближайших населенных пунктах есть сетевые магазины. Работает доставка.