Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Геркулес СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 100 м², участок 11 сот., кирпич.
Цена 550 тыс. ₽, снижали с 650 тыс.; первая цена 650 тыс. ₽ от 30.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 8 раз).
Рейтинг 68/100 · уверенность 56 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 423 тыс. → дом ≈127 тыс. ₽, 1 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 38 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈468 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,23 млн / целевая ≈3,8 млн / пессимист. ≈3,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈914 тыс. ₽, маржа 27 %, ROI 37 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец.
До ст. Власово ≈2,6 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5720
Рейтинг 68/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 74 % | 31.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 423 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 127 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 270 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Геркулес СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бекерон СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бобылино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Растовцы д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Растовцы д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Попадьино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Растовцы д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Растовцы д. | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Растовцы д. | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 44 421 / 67 882 |
| цена объекта | 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 467 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 227 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 016 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 804 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 382 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 914 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Автомобилист СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 100 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Океан СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 98,7 м² | 12 сот. | 6 700 000 | 67 882 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Березовая роща СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 95 м² | 12 сот. | 4 220 000 | 44 421 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 650 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 590 000 (−60 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 550 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается недостроенный кирпичный дом 220м2 с землей. Отец запустил, больше не приезжает., дом оформлен, земля оформлена. Имеются пристройки, колодец, гараж. Был небольшой пожар, в связи с этим такая цена. Было вложено огромное количество сил и средств, но продолжать заниматься дальше нет времени и возможности. 3 км до платформы Власово, ходят автобусы. Вокруг лес, ягоды, грибы. Рядом протекает река Дубна. Прописка. Продается медленно, за не надобностью.