Новорязанское ш., 78 км от МКАД
Лукьяново д., Воскресенск гор. округ
Дом 60 м², участок 23 сот., каркас, 2009 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 55 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 23 сот. = 1,3 млн → дом ≈2 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 91 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,14 млн / целевая ≈4,63 млн / пессимист. ≈4,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈209 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец.
До ст. Ратмирово ≈4,4 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №572
Рейтинг 26/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 106 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 4.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 512 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 300 000 ₽ (23 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 000 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лукьяново д. | 14 сот. | 1 650 000 | 117 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лукьяново д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Карпово с. | 15 сот. | 538 560 | 35 904 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Карпово с. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Карпово с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Карпово с. | 14,5 сот. | 1 050 000 | 72 414 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Скрипино д. | 15 сот. | 779 000 | 51 933 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Карпово с. | 17,5 сот. | 1 150 000 | 65 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Катунино д. | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Катунино д. | 9,2 сот. | 499 000 | 54 239 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 848 / 95 000 / 136 364 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 142 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 885 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 628 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 114 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 209 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Гостилово д. | 50 м² | 15 сот. | 4 750 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Новлянское с. | 49,5 м² | 12 сот. | 4 497 000 | 90 848 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Константиново с. | 77 м² | 15 сот. | 10 500 000 | 136 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается два дома на участке 23сотки (согласно документам). Один дом 2-х эт. (6м х 6м )отделан только первый этаж. Второй дом 2-х эт. (5мх4м) отделаны оба этажа. Дома каркасные, внутри отделаны вагонкой . На участке имеется банный комплекс, скважина и колодец! Вода из скважины проведена в дом. Забор из профлиста.Есть 2 сарая. На участке растут плодовые деревья и кустарники. По периметру участка много деревьев, необыкновенный воздух! Дружелюбные адекватные соседи. До ближайшего магазина около 2-х км. В 2023г. проведено межевание. Один взрослый собственник более 10 лет. Рядом с участком пруд , можно ловить рыбу. В услугах посредников не нуждаюсь. Торг.