Дмитровское ш., 45 км от МКАД
Юбилейный СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 100 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 29.08.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 58 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,01 млн → дом ≈1,69 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,58 млн / целевая ≈5,92 млн / пессимист. ≈5,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,17 млн ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. пл. 128 км ≈10 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5714
Рейтинг 57/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 24.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 007 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 693 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 930 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кочергино СНТ | 20 сот. | 2 750 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кочергино СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Блюз СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Блюз СНТ | 6 сот. | 799 999 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вита-ТЭЦ-21 СТ | 24 сот. | 3 300 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химки СНТ | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Менделеево СНТ | 6 сот. | 770 000 | 128 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Блюз СНТ | 22 сот. | 3 100 000 | 140 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Муравей СНТ | 7,2 сот. | 950 000 | 131 944 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 101 / 71 611 / 102 970 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 582 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 253 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 924 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 266 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 171 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Гульнево д. да: «санузел» + «заезжайте и живите» | 99,4 м² | 7,3 сот. | 4 980 000 | 50 101 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Тироль КП да: «сан узлом» + «теплые полы» | 101 м² | 8 сот. | 10 400 000 | 102 970 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ложки д. да: «санузел» + «ремонт» | 90 м² | 8 сот. | 6 445 000 | 71 611 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 05.09.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в 50 км от Москвы в обжитом СНТ. Участок 8 соток ровный, сухой, ухоженный. Есть садовые растения. Дом- бревенчатый, обшит сайдингом, требует небольшого ремонта. Отопление печное. На участке колодец- вода питьевая. Есть баня, так же требует ремонта. А именно: в доме и бане нужно заменить деревянные лестницы. В целом немного вложений и можно жить круглогодично. СНТ огорожено по периметру. Хорошие соседи. Показ в любое время по договоренности.