Новорязанское ш., 48 км от МКАД
Монтажник СНТ, Раменский гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., дерево, 2024 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 10.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 658 тыс. → дом ≈2,64 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 29 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,63 млн / целевая ≈4,17 млн / пессимист. ≈3,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈41 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Гжель ≈1,7 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №571
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 0.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 592 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 658 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 642 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 042 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Речицы с. | 5,8 сот. | 578 900 | 99 810 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Речицы с. | 5,8 сот. | 682 900 | 117 741 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Садовод МГУ СНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Речицы с. | 6,3 сот. | 739 000 | 117 302 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Речицы с. | 5,6 сот. | 609 000 | 108 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Речицы с. | 5,7 сот. | 623 900 | 109 456 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Речицы с. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Речицы с. | 5,5 сот. | 1 500 000 | 272 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Речицы с. | 11,5 сот. | 2 400 000 | 208 696 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Речицы с. | 7,5 сот. | 2 400 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 000 / 93 400 / 130 435 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 632 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 400 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 169 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 706 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 41 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Трошково Светлое КП да: «ванные» + «под ключ» | 50 м² | 6 сот. | 4 670 000 | 93 400 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 46 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 130 435 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Хуторок СНТ да: «ванной» + «мебель» | 50 м² | 6,5 сот. | 1 450 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом баня практически готов к постоянному проживанию. Есть недоработки с водой. Возможно продажа в рассрочку. Любые варианты рассмотрим.