Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Амерево с., Коломенский гор. округ
Дом 54 м², участок 9 сот., дерево, 1970 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 10.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,08 млн → дом ≈2,22 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 59 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2,8 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,4 млн / целевая ≈4,86 млн / пессимист. ≈4,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈737 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 21 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Амерево ≈1,6 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №570
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 41 % | 17.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 632 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 077 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 222 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 148 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Амерево с. | 3 сот. | 550 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Амерево с. | 8,3 сот. | 1 300 000 | 156 627 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Строитель-4 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чанки с. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чанки с. | 40 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Надежда-2 СНТ | 31,6 сот. | 8 900 000 | 281 646 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Парфентьево с. | 39 сот. | 5 500 000 | 141 026 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Парфентьево с. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Парфентьево с. | 6,4 сот. | 1 850 000 | 289 062 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Парфентьево с. | 8,3 сот. | 2 000 000 | 240 964 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 824 / 104 000 / 200 000 |
| цена объекта | 3 299 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 804 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 401 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 131 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 861 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 321 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 736 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Парфентьево с. | 50,6 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 69 170 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Нижнее Хорошово с. | 51,2 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 107 422 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Нижнее Хорошово с. | 51 м² | 11 сот. | 3 000 000 | 58 824 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Андреевка д. | 54,4 м² | 4,5 сот. | 3 800 000 | 69 853 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 53 м² | 10 сот. | 20 000 000 | 377 358 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | 55 м² | 5 сот. | 7 990 000 | 145 273 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | 50 м² | 4,6 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 60 м² | 7,5 сот. | 8 950 000 | 149 167 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | 52 м² | 11 сот. | 5 000 000 | 96 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | 60 м² | 10,5 сот. | 12 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 3 399 000 (−101 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 3 299 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 299 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2175584. Дом (отдельная часть дома) в 7 км от Коломны 54 м2 на участке 9 соток с собственной баней. Простая, но крепкая деревянная постройка с шиферной крышей и деревянными перекрытиями сохраняет деревенский характер и отлично подходит для тех, кто хочет получить участок под ИЖС рядом с городом. Ощущение пространства даёт 28-метровая жилая комната и большая кухня 15 м2 место для семейных ужинов и уюта. Планировка компактна и функциональна: одна комната, кухня, дополнительные подсобные помещения. Ремонт старый, потребуется обновление это шанс сделать всё по своему вкусу, сохранив тепло деревянного дома. Инфраструктура участка готова к комфортной жизни: электричество подведено, водоснабжение собственная скважина, на участке баня. Отопление печное, эксплуатация простая и самостоятельная. Санузел внутри не оборудован, что оставляет свободу планирования. Участок 9 соток ровный, правильной формы, статус индивидуальное жилищное строительство. Тихое село Амерево, короткая дорога до Коломны сочетание загородного спокойствия и городской доступности. Организую показ в удобное время, отвечу на все вопросы и подготовлю документы. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим Клиентам. Поможем одобрить ипотеку с сниженной ставкой.