Дмитровское ш., 26 км от МКАД
Химик СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 55 м², участок 6 сот., панель.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 62 %
Земля ≈256 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,54 млн → дом ≈964 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −555 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Икша ≈2,3 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5698
Рейтинг 41/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 71 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 255 967 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 536 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 964 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 527 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Пчелка д. | 10 сот. | 4 900 000 | 490 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Игнатово с. | 15 сот. | 4 600 000 | 306 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 4-й Участок пос. | 25 сот. | 5 250 000 | 210 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Волхов СНТ | 9,6 сот. | 1 900 000 | 197 917 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пчелка д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пчелка д. | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пчелка д. | 9,6 сот. | 3 200 000 | 333 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пчелка д. | 14,5 сот. | 5 200 000 | 358 621 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Игнатово с. | 15 сот. | 4 108 000 | 273 867 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пчелка д. | 14,5 сот. | 4 500 000 | 310 345 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 54 584 / 100 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 088 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 934 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 779 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 470 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -555 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.8 км | Безверхово д. | 54 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 42 593 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Ярово д. | 56 м² | 8,2 сот. | 3 300 000 | 58 929 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | КиМ СНТ | 49 м² | 7,7 сот. | 4 900 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Икша пгт | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Дружба-3 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 85 417 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Ольшанка-2 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 53 571 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Дружба-5 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Арбат СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Лесное Эхо КП | 45,5 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 43 956 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Конструктор СТ | 50 м² | 5 сот. | 2 750 000 | 55 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 132222948 Арт. 71638484. Продается дача 56 кв м на участке 6 соток. Участок сухой, ровный, сделан дренаж участка. Дом каркасный, два этажа. В доме три комнаты, оборудованная кухня, вода в дом не заведена, своя скважина с питьевой водой. На участке установлена баня, зарегистрирована. Круглогодичный подъезд к участку, многие соседи проживают постоянно. На территории Снт оборудована детская площадка, в пешей доступности пруд для купания. Остановка общественного транспорта до ж/д станции Морозки и Икша 25 минут пешком (47 автобус). Продуктовый магазин в пешей доступности, Пятерочка, строительные магазины, Маркетплейсы 5 минут транспортом. Рядом лес с грибами и ягодами, тишина, чистый воздух, есть всё для комфортного отдыха от городской суеты. Оперативный показ, полная стоимость в договоре, ипотека возможна.