Дмитровское ш., 70 км от МКАД
Шабурново д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 13 сот., бревно.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 06.06.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 67 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 280 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −579 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: скважина; газ — есть.
До ст. Никулки ≈22,2 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5697
Рейтинг 25/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 507 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 280 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 620 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шабурново д. | 17 сот. | 400 000 | 23 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шабурново д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шабурново д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шабурново д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новоселки х. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоселки х. | 19 сот. | 250 000 | 13 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоселки х. | 12 сот. | 140 000 | 11 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ромашка СНТ | 9,5 сот. | 550 000 | 57 895 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Машутино д. | 30,3 сот. | 900 000 | 29 703 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 143 / 50 119 / 70 619 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 420 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 299 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 178 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 936 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -579 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Богородское с. | 47 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 170 213 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Бор д. | 50 м² | 18 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Лесное Озеро КП | 56 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 32 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Садовниково д. | 56,5 м² | 15 сот. | 3 990 000 | 70 619 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Ясниково д. | 53,6 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 55 970 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Константиново с. | 57 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Константиново с. | 58 м² | 13 сот. | 2 990 000 | 51 552 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Константиново с. | 58 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 51 552 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Константиново с. | 41,9 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 50 119 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Чижево д. | 58 м² | 15 сот. | 2 250 000 | 38 793 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2025 | 2 950 000 | история площадки |
| 25.04.2026 | 2 350 000 (−600 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 1 900 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в д. Шабурново. (Ижс) Площадь-50кв. М. Участок-13сот. Газ, свет, вода скважина. Деревня с Развитой инфраструктурой. Школа, д/са. Магазины, фельдшерский пункт. ДК им. Сосина. Библиотека. Шикарная природа. Пруд рядом с домом. Чистая питьевая вода -Источник. В соседнем селе Храм Рождества Богородицы. Святой Источник, Купель! Оперативное транспортное сообщение с городом. Рейсовый автобус ч/з каждые 30 минут. Звоните!