Новорязанское ш., 6 км от МКАД
Восток СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 55,4 м², участок 6,5 сот., каркас, 1996 год.
Цена 3,29 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 05.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 977 тыс. → дом ≈2,31 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 59 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈908 тыс., покупка после торга ≈2,8 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,28 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль −282 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Виноградово ≈3,3 км по прямой; до МКАД 6 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №569
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 40 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 329 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 977 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 313 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 751 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Губино д. | 15,2 сот. | 2 300 000 | 151 316 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Эхо ТСН | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Губино д. | 9 сот. | 1 499 999 | 166 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пионер СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Губино д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Губино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Губино д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Губино д. | 9,1 сот. | 2 500 000 | 274 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березовая Роща СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Губино д. | 8,2 сот. | 1 400 000 | 170 732 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 908 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 750 / 71 016 / 100 000 |
| цена объекта | 3 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 796 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 278 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 064 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 850 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 422 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -282 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Золотая Подкова КП | 53 м² | 8,8 сот. | 3 700 000 | 69 811 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Золотово д. | 69 м² | 7 сот. | 6 900 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Им. Цюрупы пгт | 40 м² | 7,3 сот. | 2 350 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Михалево с. | 72 м² | 6,5 сот. | 5 200 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 290 000 (−210 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 290 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2324824. Продаётся уютный двухэтажный дом в СНТ "Восток" живите там, где другие приезжают отдыхать! Мечтаете о загородной жизни без компромиссов? Предлагаем отдельный дом (дачу) для круглогодичного проживания в живописном месте Подмосковья рядом с деревней Губино, всего в 10 минутах от знаменитого Голубого озера. Есть перспектива проведения газа СНТ расположено в границах газифицированного населённого пункта. Главные преимущества: Дом оформлен как жилой можно прописаться. Межевание участка оформлено. Один собственник, без долгов и обременений все документы на руках. Быстрый выход на сделку, поможем с одобрением ипотеки, выдадим сертификат гарантии безопасности сделки. О доме: Общая площадь 55,4 кв. м. 2 этажа: на первом просторная кухня (13 м2) и спальня (13 м2), ванная комната с душевой кабиной; на втором большая комната (22 м2), где хватит места для всей семьи. Конструкция: часть дома каркасно-щитовая, часть из бруса; дом утеплён, стоит на надёжном фундаменте (основной дом на бетонных блоках, пристройка на сваях). Отделка: стены обшиты вагонкой в отличном состоянии можно заезжать и жить сразу. Мебель остаётся в доме не нужно тратиться на обустройство, можно сразу комфортно въехать. Участок 6,5 соток ровный, ухоженный, не подвержен затоплению: Уже есть плодовые деревья и кустарники свой фруктовый сад, урожай можно собирать в первый же сезон. Грядки с клубникой, теплица, плодородная почва идеально для садоводства. Капитальный хозблок, гостевой дом с двумя комнатами. Коммуникации: Электричество проведено в дом. Установлен твердотопливный котёл зимой будет тепло и комфортно. Электрическая плита на 2 конфорки. Центральное водоснабжение, колодец (4 кольца) чистая вода заведена в дом Есть 2 бойлера для нагревания воды горячая вода будет всегда, даже при повышенном расходе. Канализация: уличный туалет с выгребной ямой Инфраструктура СНТ Охрана, пропускной режим Зимой дороги чистят подъезд круглогодичный Добрососедская атмосфера, часть жителей постоянно проживают Природа и отдых: Сосновый лес начинается прямо за домом: прогулки, лыжи зимой, грибы и ягоды летом. Голубое озеро всего в 10 минутах: прозрачная вода, песчаный пляж, пологий вход идеально для купания с детьми. Можно кататься на сапбордах, рыбачить, устраивать пикники на берегу. Локация "золотая середина": тишина и природа без отрыва от цивилизации. 60 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Ж/д станция "Виноградово" 10 минут на автобусе. В деревне Губино супермаркеты ("Пятёрочка", "Дикси", "Магнит"), в с. Ашитково школа. Не упустите шанс стать владельцем дома в одном из самых привлекательных мест Подмосковья! Соседи живут круглый год район обжитой и безопасный. Звоните и записывайтесь на просмотр с радостью покажем дом и ответим на все вопросы!