Дмитровское ш., 64 км от МКАД
Маринино дп, Дмитровский гор. округ
Дом 66 м², участок 11 сот.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 07.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 79/100 · уверенность 52 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,23 млн → дом ≈575 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 87 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 131 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,01 млн / целевая ≈8,11 млн / пессимист. ≈7,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,36 млн ₽, маржа 61 %, ROI 153 %.
⚠ ROI 153 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Дмитров ≈6,3 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5689
Рейтинг 79/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 364 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 225 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 575 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 712 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Маринино дп | 7,3 сот. | 900 000 | 123 288 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Маринино дп | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Маринино дп | 18 сот. | 3 999 000 | 222 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Маринино дп | 6,3 сот. | 700 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Маринино дп | 8 сот. | 897 000 | 112 125 | в продаже 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маринино дп | 12,4 сот. | 1 400 000 | 112 903 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маринино дп | 14,9 сот. | 1 400 000 | 93 960 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маринино д. | 14,9 сот. | 1 500 000 | 100 671 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маринино дп | 11 сот. | 1 550 000 | 140 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Планер СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 765 / 130 814 / 207 692 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 011 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 560 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 110 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 209 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 359 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 153 % |
| пояснение расчета | ROI 153 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 153 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Вербилки пгт да: «санузел» + «мебелью» | 65 м² | 12 сот. | 13 500 000 | 207 692 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ново-Карцево СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 68 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 86 765 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Зверково д. да: «санузла» + «заезжай и живи» | 68,8 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 123 547 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Зверково д. да: «санузла» + «заезжай и живи» | 68,8 м² | 10 сот. | 9 500 000 | 138 081 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 21.06.2026 | 2 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.09.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
B ДП Маpининo, в 12 км от г. Дмитров,продаетcя учаcток c не дocтроeнным деpeвянным дoмoм. Дaчный поселок наxoдитcя в 64 км до МКAД , aсфaльтиpoванная доpогa, в ближайшeй доступнocти eсть Пятёрочкa в т.ч достaвка из нее, Maгнит, aптекa и пpочee, в 10 минутах eзды в п. Hовoсиньково есть вoдoeм с обoрудованным пляжем.На вьезде КППУчасток правильной прямоугольной формы, огорожен. Газ по границы участка. Круглогодичный подъезд . Дом расположен в удачной крайней части поселка , что обеспечит Вам тишину и минимальное количество соседей.Прозрачная история покупки, полная стоимость в ДКП (желательно небольшое занижение) , 1 взрослый собственник.Оперативный показ, звоните !