Дмитровское ш., 90 км от МКАД · земля с домом
Автоматика СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 81,2 м², участок 10 сот., брус.
Дом по описанию: «Продается уютный двухэтажный дом из бруса площадью 81.2 кв м аж СНТ Автоматика.»
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 01.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 573 тыс. → дом ≈1,93 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −48 %, ROI −33 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Никулки ≈1,1 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №5684
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 573 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 927 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 732 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Долгие Пруды СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колос СНТ | 12 сот. | 470 000 | 39 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Спектр СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Спектр СНТ | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гудок СНТ | 24 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Прибрежный СНТ | 12,6 сот. | 700 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Прибрежный СНТ | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гудок СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Никулки д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Огородник СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 524 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 531 / 40 538 / 55 556 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 075 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 921 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 768 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 460 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 189 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Труд СНТ | 80 м² | 14,8 сот. | 4 100 000 | 51 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Луч СНТ | 82,8 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колос СНТ | 76,1 м² | 8 сот. | 2 999 000 | 39 409 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восход-1 СТ | 75,6 м² | 6 сот. | 1 920 000 | 25 397 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Танино д. | 82,8 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 20 531 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сокольники-ГС СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Никулки д. | 90 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 31 111 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прибрежный СНТ | 72 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Прибрежный СНТ | 72 м² | 11 сот. | 3 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зодчий-2 СНТ | 70,8 м² | 12 сот. | 3 220 000 | 45 480 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса площадью 81.2 кв м аж СНТ Автоматика. В 10 мин. хотьбы Ж станции Никулки Савеловское направление. участки находятся в лесу , на берегу реки Дубна для купания. Дом из бруса утеплён снаружи общит сайдингом. Дом подойдёт для проживания в холодное время года. Дом имеет просторную веранду- кухня с чугунным камином. на первом этаже 3 комнаты , и маленькая веранда. плюс большая веранда. на втором этаже две комнаты. дом отапливается большой печкой в доме есть автономная станция горячей воды.