Дмитровское ш., 69 км от МКАД
Арбузово пос., Дмитровский гор. округ
Дом 68,2 м², участок 17 сот., 1953 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 14.06.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 63 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 1,86 млн → дом ≈1,04 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,59 млн / целевая ≈6,83 млн / пессимист. ≈6,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,44 млн ₽, маржа 40 %, ROI 67 %.
Коммуникации: септик; отопление — печь; в описании: колодец, газ.
До ст. имени Барсученко ≈13,1 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №5683
Рейтинг 76/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 72 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 0.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 863 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 037 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 205 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Арбузово пос. | 12 сот. | 2 450 000 | 204 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арбузово пос. | 9 сот. | 1 850 000 | 205 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арбузово пос. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арбузово пос. | 5,5 сот. | 1 100 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арбузово д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арбузово д. | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арбузово пос. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арбузово пос. | 25 сот. | 2 590 000 | 103 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Савельево д. | 8,9 сот. | 2 200 000 | 247 191 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Савельево д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 164 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 429 / 105 156 / 200 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 586 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 207 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 827 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 069 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 440 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 67 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Савельево д. | 68,5 м² | 23 сот. | 10 500 000 | 153 285 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Савельево д. | 70 м² | 20 сот. | 10 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.5 км | Хвостово д. | 70 м² | 25,5 сот. | 3 200 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Юрьево д. | 70 м² | 16,7 сот. | 14 000 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Зверково д. | 68,8 м² | 10 сот. | 9 500 000 | 138 081 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Зверково д. | 68,8 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 123 547 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ащерино СНТ | 70 м² | 10 сот. | 1 850 000 | 26 429 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Ново-Карцево СНТ | 68 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 86 765 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Новокарцево д. | 68 м² | 10 сот. | 4 400 000 | 64 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Ново-Карцево СНТ | 68 м² | 10 сот. | 4 400 000 | 64 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2026 | 3 250 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 950 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.09.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный, утопающий в зелени загородный домик в обжитом посёлке Арбузово. Четыре года назад в нежилой половине дома (кухня, санузел) сделан качественный ремонт: залита стяжка, положен хороший ламинат, стены и потолок обшиты влагостойким гипсокартоном, разведена новая электрика по проекту, установлены новая кухонная мебель и сантехника. Канализация - септик, водоснабжение - накопительная ёмкость/колодец напротив дома. Газовая магистраль идёт по границе участка, в дом газ не заведён, используются газ.баллоны. Отопление печное. На доме новая крыша с новыми стропилами и изоляцией. Участок 1700 м2 с плодовыми деревьями и кустарниками. На участке расположен дом с пристройкой и сарай. Рядом находится большой водоём с пляжем и ПГТ Новосиньково с магазинами, кафе и необходимой инфраструктурой. Проезд к посёлку возможен как по Дмитровскому, так и по Рогачевскому шоссе. Один взрослый собственник, межевание проведено, никаких обременений нет. Категория земли - ЛПХ, можно прописаться.