Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Весна СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 94 м², участок 5,7 сот., дерево.
Цена 3,29 млн ₽; цена не менялась с 07.10.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 62 %
Земля ≈302 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 1,72 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 5 км, 95 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,78 млн, покупка после торга ≈2,8 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,83 млн / целевая ≈8,84 млн / пессимист. ≈7,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,28 млн ₽, маржа 42 %, ROI 72 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Цибино ≈0,5 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №568
Рейтинг 71/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 302 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 722 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 568 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 681 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Форум СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч СНТ | 6,5 сот. | 2 100 000 | 323 077 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ирга СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Цибино д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белоозерский пгт | 9,5 сот. | 5 700 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белоозерский пгт | 19 сот. | 12 000 000 | 631 579 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белоозерский пгт | 7 сот. | 4 950 000 | 707 143 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белоозерский пгт | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Белоозерский пгт | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 94 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 95 000 / 100 000 / 105 319 |
| цена объекта | 3 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 796 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 826 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 335 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 843 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 861 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 284 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 72 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Цибино д. да: «санузел» + «мебель» | 94 м² | 6 сот. | 9 900 000 | 105 319 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1 км | СТП-2 СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 100 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Имени 50-летия Октября СНТ да: «санузел» + «мебели» | 99,5 м² | 6 сот. | 11 900 000 | 119 598 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Имени 50-летия Октября СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 100 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2026 | 3 290 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 290 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача на земельном участке площадью 5,74 соток. Участок - земли сельхозназначения, для садоводства. Огорожен забором из профлиста, правильной прямоугольной формы. На въезде есть навес для авто. На участке дом, хозяйственное строение площадью 16 кв.м. с туалетом, зона барбекю с печкой и мангалом, колодец. Дом - двухэтажный, 94 кв.м. На всех окнах рольставни. Первый этаж - большая веранда, кладовая, кухня и две изолированные комнаты. На втором этаже находятся гостиная с электрокамином и тоже две изолированные комнаты. Покрытие крыши дома из долговечной металлочерепицы. Транспортная доступность до дачи хорошая - в пешей доступности ж/д станция "Цибино (63 км)", до ЦКАД 11км. Рядом лес, места для летнего купания. Торг есть. Показы по договорённости.