Дмитровское ш., 40 км от МКАД
Экспортер СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 70 м², участок 15 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 57 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 17 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −2,14 млн ₽, маржа −110 %, ROI −52 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Костино ≈1 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5677
Рейтинг 35/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 150 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 002 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 500 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 143 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Экспортер СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горки д. (Костинское с/п) | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Станции Костино пос. | 7 сот. | 700 050 | 100 007 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Труневки д. | 22 сот. | 3 500 000 | 159 091 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Труневки д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Труневки д. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Труневки д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Труневки д. | 8,9 сот. | 2 999 000 | 336 966 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пузино д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пузино д. | 15 сот. | 999 990 | 66 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 541 / 38 779 / 117 338 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 436 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 314 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 192 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 949 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 141 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −110 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Лавровки-Парк КП | 67 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 97 015 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Беклемишево д. | 68 м² | 9,8 сот. | 3 000 000 | 44 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Торбеевские Зори СНТ | 66,5 м² | 7,5 сот. | 1 100 000 | 16 541 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Стройково д. | 60,6 м² | 14 сот. | 2 350 000 | 38 779 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ваньково д. | 50 м² | 8 сот. | 1 060 000 | 21 200 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ивановское дп | 89,4 м² | 10 сот. | 10 490 000 | 117 338 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Новожелтиково д. | 50 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внимание! За срочность скинула сразу 400000 тысяч! По семейным обстоятельствам срочно продаю любимую дачу. Находится в маленьком Снт Экспортер Дмитровского района. Новая асфальтированная дорога прямо до дома! Остановка автобуса и маршрутки 5 минут пешком, рейсы каждые полчаса. До Дмитровского вокзала 15 минут. Так что даже без своих колес можно удобно добраться. Наша дорога тупиковая, поэтому ездят только свои, машин немного. Три года назад это хозяйство в 15 соток нам досталось в ужасном состоянии, участок был полностью заросшим дикими деревьями, кустарниками и сорняками, куча мусора, кругом ямы и кочки. Прошлым летом приезжала техника, сделали планирование, теперь все ровно, под небольшим склоном, вода не задерживается. Оставили рябину, каштан и большую сливу: плоды несьедобные, но зато красивая и тень дает. По периметру большая ель и ее детка. Посадили яблони, вишню и шикарную сирень, все в двух экземплярах. Перед входом, вдоль забора много ирги и береза. На участке два дома и хозблок. Старый каркасный одноэтажный дом 3*6 на блоках, обшит железными щитами. Раньше в нем жили, но потом построили новый, а этот захламили, мы его почти полностью разгребли. Второй дом 70 кв. М. Двухэтажный каркасник с мансардой и большой терассой на ленточном фундаменте. Внутри обшито вагонкой. Все делали для себя, очень аккуратно. Первый этаж: большая прихожая 9 кв. М, комната отдыха 9 кв. М и кухня 9 кв. М -гостинная 15 кв. М с отдельным выходом на улицу. Второй этаж: две комнаты 14,3 + 17,1 кв. М, одна из них с шикарными панормаными окнами и большим балкноном. В доме проведена вода из колодца (10 колец), качает насосом хорошим напором, работает нагреватель, так что всегда в доступе горячая вода. Есть печь буржуйка, но мы ей не пользовались, включали электрообогреватель по необходимости. Плита газовая, работает от баллона. Микроволновка. Во дворе хозблок: раздевалка, душ с бочкой наверху, умывальник, туалет. Соседи замечательные, дружелюбные. По периметру никто не живет. Домов окна в окна нет. По границе лес, рядом два озера. Один собственник, обременений нет. Звоните, я отвечу на все вопросы и оперативно договоримся о встрече.