Дмитровское ш., 50 км от МКАД
Дубрава-3 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 76,8 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 846 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,7 млн / целевая ≈4,23 млн / пессимист. ≈3,76 млн → от пессимистичной прибыль −188 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: колодец; септик; свет — 10 кВ.
До ст. Яхрома ≈13,7 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5669
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 10 % | 0.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 141 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 846 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 104 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 396 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Северный СНТ | 8,2 сот. | 2 749 792 | 335 340 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поповка д. | 6,8 сот. | 2 289 815 | 336 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поповка д. | 14 сот. | 1 890 000 | 135 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поповка д. | 21 сот. | 3 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поповка д. | 40 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подъячево с. | 7 сот. | 1 113 000 | 159 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поповка д. | 15 сот. | 3 800 000 | 253 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поповка д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Овчино д. | 11,3 сот. | 2 594 400 | 229 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Овчино д. | 21,8 сот. | 6 537 000 | 299 862 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 436 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 556 / 61 538 / 87 500 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 695 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 460 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 226 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 756 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -187 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Андрейково д. | 72 м² | 6 сот. | 9 599 999 | 133 333 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Радуга-3 СНТ | 85 м² | 8,2 сот. | 5 600 000 | 65 882 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ивлево с. | 80 м² | 6,9 сот. | 4 700 000 | 58 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ивлево СНТ | 72 м² | 6,7 сот. | 6 300 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Прогресс-96 СНТ | 78 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 44 872 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ивлево с. | 72 м² | 6,9 сот. | 4 700 000 | 65 278 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Русь СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 30 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Радуга-3 СНТ | 91 м² | 8,2 сот. | 5 600 000 | 61 538 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Русь СНТ | 85 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Лесные Узоры ДНП | 81,4 м² | 7,3 сот. | 6 500 000 | 79 853 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.09.2026 | 3 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 950 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дмитровское или Ленинградское шоссе 50 км от МКАД, село Подъячево, СНТ Дубрава-3. Дача - дом 76.8 кв. м, участок 6 соток, дом в охраняемом уютном СНТ в окружении леса и водоемов. Дом 76.8 кв. м, 2 этажа, материал брус, перекрытия деревянные, окна пвх, кровля шифер; наружная отделка - дерево; внутренняя отделка - дерево; отопление - электрические конвекторы. Планировка: 1-й этаж - прихожая, кухня - гостиная, спальня, санузел; мансарда - спальня. Другие строения: хоз. постройка (10 кв. м). Коммуникации - электричество 10 кВт; колодец; септик. Подъездная дорога: асфальт + асфальтовая крошка, протяженность от асфальта 300 метров. Безопасность - охрана, общее ограждение, шлагбаум. Участок 6 соток / для садоводства / дачный поселок (с/т). На участке газон, дорожки, стоянка, участок огорожен (профлист). Окружающая местность: Природа - вокруг лес, пруд в 200 м. Недалеко поселковая инфраструктура: сел Подъячево, Ольгово. Общественный транспорт - ж/д станция Лобня, Яхрома в 25 км, автобус от Дмитрова, Яхромы, Лобни, остановка в 300 м. Ближайшие населенные пункты: село Подъячево. Административная принадлежность: Московская область, Дмитровский округ. Эту дачу можно купить в ипотеку. Оперативный показ по предварительной договоренности. Быстрый выход на сделку. С нашей стороны гарантия юридической чистоты объекта, прозрачности сделки, наличия всех документов. Юридическое сопровождение. Безопасность расчетов. Бесплатная консультация у менеджеров. Звоните!