Дмитровское ш., 87 км от МКАД
Прибрежный СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 72 м², участок 11 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 09.04.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 67 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 553 тыс. → дом ≈2,45 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,13 млн / целевая ≈2,82 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Никулки ≈2,1 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5660
Рейтинг 17/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 553 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 447 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 986 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Прибрежный СНТ | 12,6 сот. | 700 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Огородник СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Приозерный СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоникольское с. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоникольское с. | 16 сот. | 820 000 | 51 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоникольское с. | 16,5 сот. | 820 000 | 49 697 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоникольское с. | 5 сот. | 460 000 | 92 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Никулки д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Глинки д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спектр СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 397 / 42 444 / 71 114 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 132 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 975 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 819 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 506 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 484 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Зодчий-2 СНТ | 70,8 м² | 12 сот. | 3 220 000 | 45 480 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Восход-1 СТ | 75,6 м² | 6 сот. | 1 920 000 | 25 397 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Агросад СНТ | 70 м² | 14 сот. | 2 650 000 | 37 857 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Колос СНТ | 76,1 м² | 8 сот. | 2 999 000 | 39 409 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сретенка СНТ | 64 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 60 938 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | АС СНТ | 81,2 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 30 788 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Красная Пресня СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 29 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Васино д. | 68 м² | 8 сот. | 3 190 000 | 46 912 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Вербилки пгт | 68,2 м² | 15,3 сот. | 4 850 000 | 71 114 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Труд СНТ | 80 м² | 14,8 сот. | 4 100 000 | 51 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с двухэтажным домом из бруса. Дом не достроен. Участок ухожен, огорожен. Подведено электричество. На участке есть беседка, колодец, растут плодовые деревья. СНТ расположено на берегу реки Дубна в окружении леса. Есть обустроенные зоны отдыха, пляжи. Соседи живут круглогодично. В шаговой доступности магазин "Пятерочка" и общеобразовательная школа. До Москвы можно добраться от ж/д станции Вербилки. До станции регулярно ходят автобусы.