Дмитровское ш., 98 км от МКАД
Сорокино СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 35 м², участок 16 сот., дерево.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 28.07.2025.
Рейтинг 13/100 · уверенность 52 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 708 тыс. → дом ≈492 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,52 млн / целевая ≈1,37 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −505 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −29 %.
Коммуникации: отопление — есть.
До ст. Власово ≈4,8 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5655
Рейтинг 13/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.6 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 276 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 708 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 492 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 057 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Рябинушка СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сорокино СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сорокино СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сорокино СНТ | 5,7 сот. | 350 000 | 61 404 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сорокино СНТ | 13 сот. | 2 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сорокино СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Политехник СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мир СНТ | 9,5 сот. | 850 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мир СНТ | 19 сот. | 990 000 | 52 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьина Роща СНТ | 12 сот. | 385 000 | 32 083 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 781 / 42 990 / 91 463 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 519 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 443 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 367 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 215 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -505 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Сорокино д. | 35 м² | 20 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Ивушка СНТ | 35,8 м² | 9 сот. | 1 400 000 | 39 106 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сорокино СНТ | 40 м² | 12 сот. | 750 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Владыкино СНТ | 31 м² | 10,7 сот. | 1 890 000 | 60 968 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Металлург СНТ | 41 м² | 12 сот. | 3 750 000 | 91 463 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Русь СНТ | 30 м² | 9 сот. | 690 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Текстильщик СНТ | 29,2 м² | 12 сот. | 490 000 | 16 781 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Нива СНТ | 44 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 31 818 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дубровки д. | 32 м² | 12,8 сот. | 1 500 000 | 46 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 37,1 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 67 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2025 | 1 300 000 | история площадки |
| 13.10.2025 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ПРОДАЕТСЯ УЧАСТОК С ДОМОМ. 16 СОТОК На участке двухэтажный дом с верандой, бытовка, сарай, туалет. Фруктовые растения (смородина, ягоды) Электричка, московский автобус, асфальтированная дорога, магазины продуктовые, строительные, есть доставка из пятёрочки. Участок недалеко от остановки. СНТ закрыто автоматическим воротами, на территории СНТ-детская площадка. ПРОСЬБА НЕ ПИСАТЬ Агенствам и перекупщикам. и с просьбами продайте за 600 тыс.!!!