Дмитровское ш., 93 км от МКАД
Виктория СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 24 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 58 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 513 тыс. → дом ≈487 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,28 млн / целевая ≈1,16 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль −302 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет.
До ст. Никулки ≈6,6 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5654
Рейтинг 11/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 513 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 487 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 292 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Виктория СНТ | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Усадьба ДПК | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Усадьба ДПК | 8,7 сот. | 350 000 | 40 230 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Коришево д. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Коришево д. | 20 сот. | 890 000 | 44 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Коришево д. | 20 сот. | 990 000 | 49 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Тарусово д. | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Тарусово д. | 10 сот. | 760 000 | 76 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Троица-Вязники д. | 31 сот. | 3 000 000 | 96 774 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Троица-Вязники д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 46 300 / 88 000 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 285 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 221 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 156 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 028 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -302 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Запрудня пгт | 24,5 м² | 6,6 сот. | 1 400 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Слава СТ | 25 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Дубки СНТ | 25 м² | 9,7 сот. | 2 200 000 | 88 000 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Красная Звезда СНТ | 26 м² | 6 сот. | 700 000 | 26 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Автоматика СНТ | 28,9 м² | 10 сот. | 2 490 000 | 86 159 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Надежда СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 350 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Рассвет-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 400 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Луч СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Сорокино СНТ | 28 м² | 6 сот. | 570 000 | 20 357 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Непейно д. | 25 м² | 6,5 сот. | 1 190 000 | 47 600 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ЗА ДАННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ВНЕСЕН ЗАДАТОК до 01.10.2026г. Продаётся дача на участке 10 соток для садоводства. Расположена: Московская область, Талдомский г.о., д. Коришево,СНТ "Виктория". Дом каркасный общей площадью 24 кв. м. Внутри комната и кухня. Все что есть в доме остаётся. На участке посажены, плодовые деревья и кустарники. Коммуникации : электричество 15 кВт напрямую от Мосэнерго,собственный колодец, туалет и душ на улице. Небольшое садовое товарищество расположено в окружении леса с потрясающим видом и изобилием грибов и ягод. До реки Дубна 15 минут пешком. Добраться из Москвы можно на электричке до ж/д станции Запрудня, далее идет автобус до д. Коришево. От остановки 10-15 минут пешком. До г. Талдома 15 км.,где есть вся городская инфраструктура. Документы готовы к сделке. Оперативный показ.