Дмитровское ш., 99 км от МКАД
Мишуково д., Дмитровский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 600 тыс. ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 183 тыс. → дом ≈417 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 21 тыс.–26 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,19 млн / целевая ≈1,07 млн / пессимист. ≈954 тыс. → от пессимистичной прибыль −356 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Карманово ≈4,5 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №5650
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 527 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 183 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 417 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Тишино д. | 28 сот. | 899 000 | 32 107 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Маяк СНТ | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Липино д. | 14 сот. | 1 099 999 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Липино д. | 24 сот. | 600 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пантелеево д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пантелеево д. | 10,5 сот. | 600 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пантелеево д. | 12 сот. | 360 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пантелеево д. | 35 сот. | 2 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пантелеево д. | 30 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Липино д. | 20,4 сот. | 700 000 | 34 314 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 296 / 25 862 / 26 270 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 193 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 133 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 074 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 954 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -356 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.9 км | Куминово д. | 46,4 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 25 862 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дутшево д. | 57,1 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 26 270 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Родник СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 21 296 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Орлово СНТ | 36 м² | 6 сот. | 440 000 | 12 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2237368. Продается дача в Дмитровском районе, в районе д. Мишуково, СНТ "Феникс", 110 км. МКАД. Дача, распложена на земельном участке, площадью 600 кв.м правильной прямоугольной формы. Дом щитовой общей 45 кв. метров,. На первом этаже распложена комната и веранда. На 2-ом этаже располагаются комната. Коммуникации: летний водопровод, электричество 7 кВт. В СНТ очень много тех, кто проживает на постоянной основе. К дачному поселку есть круглогодичный проезд по асфальтированной дороге. Транспортная доступность: общественный транспорт из г. Дмитров (автобус 34), паромная переправа через канал им. Москвы, от железнодорожной станции Савеловского направления Мельдино ходит маршрутное такси, Территория охраняется, на въезде есть шлагбаум, охраняемая стоянка автомобилей для гостей. Есть свой строительный рынок, продуктовый магазин, который работает с марта по октябрь. Раз в неделю приезжают фермеры со своими продуктами . В 1 километре в одну сторону от участка протекает река Сестра, отличное место для рыбалки, купания, в другую сторону канал имени Москвы.