Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Агат СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 68 м², участок 6 сот., дерево, 2000 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; цена не менялась с 10.07.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 66 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 441 тыс. → дом ≈2,86 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 52 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль −999 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; в описании: печь.
До ст. Трофимово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №565
Рейтинг 13/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 441 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 859 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 044 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Агат СНТ | 10 сот. | 730 000 | 73 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старая д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старая д. | 12 сот. | 690 000 | 57 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старая д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старая д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Скрябинец СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старая д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трофимово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Щербово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Старая д. | 14 сот. | 1 600 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 083 / 56 250 / 68 286 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 707 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 522 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 336 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 966 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -999 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Конобеево с. да: «санузел» + «мебель» | 64 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ивушка СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 70 м² | 6 сот. | 4 780 000 | 68 286 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Потаповское СНТ да: «душевая» + «мебель» | 72 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 08.09.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.10.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается прекрасная, ухоженная дача. Рядом лес, тихо и живописно. До станции Трофимово 20 мин пешком. Работает доставка продуктов из сетевых магазинов. В выходные приезжает продуктовая лавка. Вся инфраструктура в селе Конобеево. От станции Конобеево можно доехать на такси до снт Агат. Дом построен из бруса, качественный, фундаментальный, обшит деревом, стеклопакеты на 2-х этажах, три комнаты, кухня, веранда. Отапливается печь/ камин. Скважена, вода есть в доме и душе. В отдельном домике находится туалет, душ, постирочная, хозблок. Один собственник, документы все в порядке. Риелторов большая просьба не беспокоить