Дмитровское ш., 93 км от МКАД
Куминово д., Дмитровский гор. округ
Дом 46,4 м², участок 6 сот., щитовой, 1986 год.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 07.09.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 69 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 234 тыс. → дом ≈966 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈828 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,21 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈965 тыс. → от пессимистичной прибыль −883 тыс. ₽, маржа −92 %, ROI −48 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Темпы ≈10 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5646
Рейтинг 15/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 961 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 234 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 966 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 819 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Куминово д. | 8 сот. | 150 000 | 18 750 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Куминово д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Карамышево СНТ | 8 сот. | 430 000 | 53 750 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Карамышево СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Раменье д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Раменье д. | 9,5 сот. | 875 000 | 92 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Раменье д. | 25 сот. | 1 300 000 | 52 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Раменье д. | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Раменье дп | 13 сот. | 450 000 | 34 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Раменье дп | 6 сот. | 192 000 | 32 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 828 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 26 644 / 47 500 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 206 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 146 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 085 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 965 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -883 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −92 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Печатник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 199 000 | 26 644 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Паньково д. | 40 м² | 6,5 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дутшево д. | 57,1 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 26 270 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Природа СНТ | 44 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Родник СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 21 296 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | Пчелка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Орлово СНТ | 36 м² | 6 сот. | 440 000 | 12 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Фестивальный СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 140 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Мечта СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Дружба-28 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен аванс до 31 октября. Поселок Куминово, с/т Первомайское, дом 131. Кадастровый номер участка 50:04:0130505:403 Кадастровый номер дома 50:04:0130505:490 Жилой дом на участке 6 соток. Три комнаты и терраса на первом этаже, одна комната на втором этаже. Хорошее жилое состояние. Участок ровный, правильной формы. Освоенный, имеются плодовые деревья. Электричество и летний водопровод. Также на участке имеется домик с кухней и душевой комнатой. Круглогодичный подъезд. Соседи живут постоянно. На въезде охрана, автоматические ворота. Один взрослый собственник с 2011 года. Обременений нет. Ипотека возможна. Рядом с домом остановка автобуса до ж-д станции Дмитров. Продуктовые магазины. Канал имени Москвы, зарыбленные пруды.