Дмитровское ш., 59 км от МКАД
Горшково пос., Дмитровский гор. округ
Дом 57 м², участок 6 сот., 2018 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 4,75 млн; первая цена 4,75 млн ₽ от 19.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 68/100 · уверенность 54 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 728 тыс. → дом ≈1,77 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 108 тыс.–198 тыс. ₽/м², медиана 159 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,42 млн / целевая ≈8,47 млн / пессимист. ≈7,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,37 млн ₽, маржа 58 %, ROI 138 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Каналстрой ≈6,6 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №5642
Рейтинг 68/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 728 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 772 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 088 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Горшково пос. | 21,6 сот. | 1 619 000 | 74 954 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горшково пос. | 9 сот. | 1 356 000 | 150 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горшково пос. | 23 сот. | 4 500 000 | 195 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горшково пос. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горшково пос. | 7,5 сот. | 650 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горшково пос. | 16 сот. | 3 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горшково пос. | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горшково пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | А-108 54-й км | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | А-108 52-й км | 23 сот. | 4 500 000 | 195 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 108 333 / 158 967 / 198 333 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 416 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 945 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 474 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 533 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 368 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 138 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | да: «ванная» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 11 900 000 | 198 333 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Союз-2 СНТ да: «ванная» + «отделка» | 60,2 м² | 6,6 сот. | 7 200 000 | 119 601 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Орудьево с. да: «туалет в доме» + «мебелью» | 60 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 108 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | да: «ванная» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 11 900 000 | 198 333 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2026 | 4 750 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 4 550 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.06.2026 | 4 300 000 (−250 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 3 250 000 (−1 050 000) | история площадки |
| 06.08.2026 | 3 000 000 (−250 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.09.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136041990 Продается дом-коробка на ухоженном участке в 6 соток в развитом поселке. Объект требует отделки, что позволяет реализовать индивидуальный дизайн-проект под ваши нужды. Инфраструктура полностью развита: школа, детский сад и больница находятся в пешей доступности. На территории есть баня, а также подключены все необходимые коммуникации, включая свет и воду. До города Дмитров легко добраться на автомобиле. Документация чистая, проверена, объект подходит под ипотеку. Приглашаем на просмотр!