Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Весна СНТ, Дубна гор. округ
Дом 50 м², участок 4 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 59 %
Земля ≈324 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,64 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль −370 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Дубна ≈2,2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5638
Рейтинг 12/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 324 170 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 297 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 503 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 060 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Весна СНТ | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Весна СНТ | 5,3 сот. | 1 330 000 | 250 943 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Весна СНТ | 4,5 сот. | 1 050 000 | 233 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Весна СНТ | 7,7 сот. | 2 600 000 | 337 662 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 12,2 сот. | 3 900 000 | 319 672 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 4 750 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 14,5 сот. | 7 000 000 | 482 759 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 5 400 000 | 540 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 815 / 67 500 / 131 111 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 638 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 456 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 274 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 910 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -370 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Дубна СТ | 51,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 29 297 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Зорька СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 56 731 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Березка СНТ | 42,1 м² | 6 сот. | 750 000 | 17 815 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 45 м² | 4 сот. | 5 900 000 | 131 111 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Мичуринец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Зорька СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Феникс СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 699 999 | 30 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Репка-2 СНТ | 45 м² | 4 сот. | 5 800 000 | 128 889 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 60 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 103 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бруса, построенный в 2012 году. Одноэтажное строение с косметическим ремонтом, внутри деревянные стены и полы, что создает теплую атмосферу. На кухне установлена необходимая мебель и техника, кондиционер, холодильник. Печное отопление. В доме имеется санузел. В бытовке душевая кабина. На территории участка площадью 4 сотки расположены грядки и плодовые деревья. Есть терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Вода из колодца питьевая. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность и безопасность. Есть парковочное место около дома. Дом расположен в садовом некоммерческом товариществе, что позволяет насладиться тишиной и природой. Рядом лес.