Дмитровское ш., 73 км от МКАД
Золотая Звезда СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 94 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,85 млн ₽, поднимали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 14.11.2024.
Рейтинг 26/100 · уверенность 67 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 621 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,88 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,92 млн / целевая ≈3,53 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: колодец.
До ст. Никулки ≈1,3 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5631
Рейтинг 26/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 621 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 229 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 713 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Агросад СНТ | 5,8 сот. | 200 000 | 34 483 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Менделеевец СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Агросад СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аймусово д. | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аймусово д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аймусово д. | 7,7 сот. | 440 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аймусово д. | 22 сот. | 1 950 000 | 88 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аймусово д. | 12 сот. | 480 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аймусово д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гудок СНТ | 24 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 94 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 41 667 / 67 950 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 922 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 726 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 530 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 138 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 164 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Менделеевец СНТ | 100 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Менделеевец СНТ | 84 м² | 8,4 сот. | 3 700 000 | 44 048 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Орион СНТ | 100 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Колос СНТ | 105 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 71 429 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Приветино СНТ | 90 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Оптимист СНТ | 89 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 42 697 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Атмосфера СНТ | 88,3 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 67 950 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Избиратель СНТ | 76,5 м² | 15,2 сот. | 2 000 000 | 26 144 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Бобры СНТ | 100 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Талдом СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 41 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.11.2024 | 2 200 000 | история площадки |
| 10.01.2025 | 2 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 27.06.2025 | 2 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 2 390 000 (−110 000) | история площадки |
| 10.04.2026 | 2 700 000 (+310 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 850 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Обмен/Продажа! Теплая, зимняя дача на участке 12 соток. Построен из бруса 150*150, утепление 50мм. На участке плодородная земля, взрослые плодовые деревья, яблони, сливы, шикарнейшие сосны, которые придают особое наслаждение природой. Колодец с питьевой водой 5 колец, электричество заведено 7.5квт(можно увеличить до 12), так же летний душ, туалет, дровник и хоз. Блок. Дом отапливался 3-мя радиаторами, этого вполне хватало даже находясь на даче зимой в крепкие январские морозы. Газ балон. Въезд на участок доступен с двух сторон, парковка на 2 автомобиля. В Снт есть пруд и детская площадка (1 минута пешком), Снт охраняемое, с автоматическими откатными воротами для собственников. В 5-ти минутах продуктовый и строительный магазины. Остановка электрички 94 км (Никулки), до участка пешком 15 минут.