Дмитровское ш., 59 км от МКАД · земля с домом
Ближнево д., Дмитровский гор. округ
Дом 200 м², участок 6,7 сот.
Дом по описанию: «Водоснабжение собственный колодец на 37 колец, а также выполнены изыскания для бурения дополнительной скважины глубиной 3050 м.»
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 9 раз).
Рейтинг 79/100 · уверенность 55 %
Земля ≈168 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 1,13 млн → дом ≈873 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 39 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈3,8 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈16,11 млн / целевая ≈14,49 млн / пессимист. ≈12,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,38 млн ₽, маржа 57 %, ROI 134 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Иванцево ≈1,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5627
Рейтинг 79/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 168 228 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 127 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 873 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 365 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ближнево-2 СНТ | 13,5 сот. | 3 900 000 | 288 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ближнево-2 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ближнево-2 СНТ | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ближнево-2 СНТ | 10,8 сот. | 3 700 000 | 342 593 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ближнево-2 СНТ | 6,2 сот. | 1 435 200 | 231 484 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ближнево-2 СНТ | 22,6 сот. | 4 102 786 | 181 539 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ближнево д. | 25,1 сот. | 4 111 144 | 163 791 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ближнево д. | 9,7 сот. | 2 752 180 | 283 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ближнево д. | 24,4 сот. | 3 995 038 | 163 731 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ближнево д. | 26,6 сот. | 4 202 800 | 158 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 086 / 86 635 / 102 564 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 16 106 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 15 301 000 ₽ |
| продажа: целевая | 14 495 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 12 885 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 385 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 134 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ближнево СНТ да: «ванной» + «теплые полы» | 197 м² | 7 сот. | 7 700 000 | 39 086 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Батюшково с. да: «ванные» + «ремонту» | 195 м² | 7 сот. | 20 000 000 | 102 564 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Грин Парк КП да: «санузел» + «теплый пол» | 185,7 м² | 6,2 сот. | 13 400 000 | 72 159 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | да: «санузел» + «ремонт» | 180 м² | 7 сот. | 18 200 000 | 101 111 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 896 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 000 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Видовой земельный участок в 3 км от Дмитрова в СНТ "Ближнево-2", деревня Ближнево. Верхняя точка СНТ с панорамным видом на закат. Угловое расположение позволяет организовать 2 отдельных въезда, включая дополнительный через деревню Ближнево. Участок граничит с лесом и только одним соседним домом вокруг тишина и зелень. Участок полностью подготовлен под строительство дома. Проведено террасирование, все коммуникации готовы к подключению. Электричество 15 кВт с возможностью увеличения до 30+ кВт. Водоснабжение собственный колодец на 37 колец, а также выполнены изыскания для бурения дополнительной скважины глубиной 3050 м. Канализация установлен септик на 6 человек с расчётом на дом 200 м2 и дренажный колодец для сброса воды. Дренажная система 172 погонных метра по периметру, два дренажных колодца по 7 колец и четыре смотровых колодца. Участок и дороги остаются сухими в любое время года. СНТ "Ближнево-2" ухоженное, спокойное и безопасное объединение в окружении леса. Большинство соседей живут здесь круглогодично. Дороги отсыпаны асфальтной крошкой, на въезде автоматические ворота, территория под видеонаблюдением. Приобретая недвижимость в сопровождении компании "ЭТАЖИ", вы получаете аудит объекта и документов с проверкой собственника, юридическое сопровождение сделки, консультацию по ипотеке, доступ к 20 банкам для рассмотрения заявки и преференции в банках, экономию на ипотечном страховании и подарки от партнёров. В нашем офисе вы можете подать заявление на ипотеку и получить персональные преференции от агентства недвижимости. Звоните покажем оперативно. Код пользователя: 64341 Номер в базе: 14059137