Дмитровское ш., 57 км от МКАД
Сокол СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 52 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,12 млн → дом ≈878 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Орудьево ≈0,7 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5624
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 211 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 122 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 878 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 885 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сокол СНТ | 8,7 сот. | 1 250 000 | 143 678 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дмитровский СНТ | 7,1 сот. | 1 000 000 | 140 845 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | НИИТП ТСН | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дмитровский СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орудьево с. | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орудьево с. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орудьево с. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орудьево с. | 5,7 сот. | 1 000 000 | 175 439 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Топаз СНТ | 6,2 сот. | 1 000 000 | 161 290 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 37 037 / 56 957 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 015 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 914 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 814 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 612 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 128 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дмитровский СНТ | 51,6 м² | 6,6 сот. | 1 850 000 | 35 853 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Темп-2 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 037 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кедр-1 СНТ | 54 м² | 7,1 сот. | 2 500 000 | 46 296 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Отечество ДПК | 50 м² | 6,2 сот. | 2 649 000 | 52 980 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Отдых СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Борец СНТ | 51 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 38 235 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Садоводы Троллейбусного Завода СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Романтик СНТ | 51,6 м² | 6,6 сот. | 1 850 000 | 35 853 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Топаз СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 620 000 | 56 957 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Молодость СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 399 000 | 25 436 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Готовая дача, заезжай и живи! Ухоженная! Есть всё. Без торга! Пешая доступность общественного транспорта, магазины! Есть отдельно стоящий домик, для гостей, хозблок, душевая кабина, парник, мангальная зона! Всё оформлено!