Дмитровское ш., 53 км от МКАД
Простор СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 414 тыс. → дом ≈1,79 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,3 млн / целевая ≈1,17 млн / пессимист. ≈1,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,63 млн ₽, маржа −156 %, ROI −61 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 68 км ≈11 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5622
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 022 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 414 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 786 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Простор СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радуга-1 ТСН | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Думино СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Отечество ДПК | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Плетневка СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Плетневка СНТ | 9,2 сот. | 700 000 | 76 087 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Пыхино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Пыхино СНТ | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Бешенково д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 31 738 / 55 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 304 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 239 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 174 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 043 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 627 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −156 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Веля СНТ | 40 м² | 8,2 сот. | 600 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Вороново СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Царевское д. | 40 м² | 6 сот. | 700 000 | 17 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Иволга СНТ | 45 м² | 8,9 сот. | 1 395 000 | 31 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Псарево д. | 40 м² | 7 сот. | 1 230 000 | 30 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Витязь СНТ | 41 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 41 463 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Маяк-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 299 000 | 32 475 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | имени Горячкина СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Сирень СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 1 590 000 | 39 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Житниково д. | 43 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке имеются хоз. Постройки 12 кв. М ( сарай, душ, и туалет) и гостевой отдельный домик 12 кв. М., обшитый сайдингом и с железной дверью. Площадь дома 40 кв. М, участок- 6 соток.