Новорязанское ш., 66 км от МКАД
Рябинушка СНТ, Раменский гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., дерево, 2009 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 593 тыс. → дом ≈2,71 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,45 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −2,29 млн ₽, маржа −117 %, ROI −54 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шевлягино ≈2,4 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №562
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 130 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 889 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 593 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 707 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 597 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Минино д. | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Минино д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лопаково д. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лопаково д. | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Лопаково д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лопаково д. | 7,9 сот. | 873 400 | 110 557 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сидорово д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сидорово д. | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сидорово д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 143 / 37 634 / 91 528 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 447 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 325 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 202 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 287 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −117 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гжель ТСН | 68 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 61 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лето СНТ | 70 м² | 8,2 сот. | 2 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гжель ТСН | 65 м² | 8 сот. | 2 370 000 | 36 462 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Восход СТ | 70 м² | 4 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Восход СТ | 75 м² | 4,3 сот. | 6 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лесная Поляна СНТ | 68 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 26 471 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Фотон СНТ | 67 м² | 8,6 сот. | 2 600 000 | 38 806 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Карпово Кантри Клаб КП | 72 м² | 8 сот. | 6 590 000 | 91 528 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Рассвет СНТ | 66 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 30 303 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Строитель СНТ | 70 м² | 6,6 сот. | 1 550 000 | 22 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 300 000 |
Описание
Уютный дом из бруза 150 мм с участком по документам 6 сот . можно дооформить 2 сот . будет 8 в пользовании . для отдыха летом и зимой . есть беседка . два сарая . теплица ,много цветов ухоженный участок . заезжай и живи . вся сантехника работает есть посудомойка и стиральная машина . плита газовая с балоном . забор металический . интернет проведен . и вайфай розетки. торг уместен . просьба реелторов не беспокоить.