Дмитровское ш., 58 км от МКАД
Молоко СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Земля ≈129 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 772 тыс. → дом ≈928 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈81 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Орудьево ≈0,9 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5614
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 772 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 928 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Топаз СНТ | 6,2 сот. | 1 000 000 | 161 290 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дмитровский СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Орудьево с. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | НИИТП ТСН | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сокол СНТ | 8,7 сот. | 1 250 000 | 143 678 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Медики ТСН | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Орудьевского торфобрикетного предприятия пос. | 6,5 сот. | 710 000 | 109 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дмитровский СНТ | 7,1 сот. | 1 000 000 | 140 845 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Орудьево с. | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 683 / 71 592 / 106 576 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 907 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 762 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 616 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 326 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 81 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Чайка-2 ТСН | 41 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 42 683 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Госкомстат СНТ | 42 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Радуга СНТ | 40,9 м² | 5,5 сот. | 3 300 000 | 80 685 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Войсковая Часть 63708 СНТ | 37 м² | 6,3 сот. | 3 800 000 | 102 703 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мосгорархив СНТ | 33,7 м² | 6,2 сот. | 3 550 000 | 105 341 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Заречный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Поречье СНТ | 36 м² | 6,1 сот. | 1 850 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Радуга-7 СНТ | 44,1 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 106 576 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Технолог СНТ | 37 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 48 649 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Топаз СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом дачу. Дом жилой в очень хорошем состоянии. На участке отдельно стоит кухня с душем и туалетом. Есть сад и плодовые деревья. Документы готовы.