Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Дмитровка д., Талдомский гор. округ
Дача 68 м², участок 11 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 20.06.2024.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 276 тыс. → дом ≈1,87 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 15 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,09 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −1,32 млн ₽, маржа −79 %, ROI −44 %.
Коммуникации: колодец; септик; газ — баллоны; в описании: печь.
До ст. Талдом-Савёловский ≈13,2 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5612
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 43 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 14 % | 0.8 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 276 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 874 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 559 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ельцыново д. | 12 сот. | 260 000 | 21 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лютиково д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Есаулово д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Агрика СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Агрика СНТ | 12 сот. | 175 000 | 14 583 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Вороново д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Калинкино д. | 11 сот. | 610 000 | 55 455 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Калинкино д. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Буртаки д. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Пашино д. | 10 сот. | 235 000 | 23 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 31 599 / 46 000 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 090 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 986 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 881 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 672 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 315 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −79 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.3 км | Сорокино д. | 80,7 м² | 7 сот. | 2 550 000 | 31 599 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Земляне СНТ | 50 м² | 6 сот. | 750 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Островок СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 37 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Восход СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Великий Двор с. | 50 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 26.05.2025 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.06.2025 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.06.2025 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.02.2026 | 2 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Деревня Дмитровка, Талдомский район Московской области, от Москвы 2 часа, асфальт до дома, зимой чистят. Прямо в центре природного заказника "Журавлиная родина". Дом каркасный с утеплителем 15 см, можно жить зимой. 6х6 + закрытая веранда 3х2 + открытая веранда 3х2. Обшит блок-хаусом. 2 этажа, на первом гостиная-кухня и спальня, на втором спальня с двумя кроватями и рабочий стол. Металлическая печь-камин, быстро прогревает даже в морозы. В доме вода из колодца, зимой тоже. Электричество 5 квт. В отдельной утепленной бытовке 3х7 нормальный теплый душ и туалет (летние). Зимой биотуалет. Септик. Дровник, газ баллон. Участок 11 соток, огород, яблони, слива, алыча, груши, кусты.