Дмитровское ш., 99 км от МКАД
Сменки д., Талдомский гор. округ
Дом 80 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 12.12.2023.
Рейтинг 13/100 · уверенность 56 %
Земля ≈19 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 156 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 16 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,09 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. пл. 139 км ≈9,6 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5611
Рейтинг 13/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 19 458 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 156 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 344 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сменки д. | 28 сот. | 1 000 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Желдыбино д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Квашенки с. | 3,3 сот. | 220 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Квашенки с. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Квашенки с. | 16 сот. | 480 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Квашенки с. | 18 сот. | 280 000 | 15 556 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Квашенки с. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Волкуша д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Волкуша д. | 25 сот. | 475 000 | 19 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Волкуша д. | 20 сот. | 350 000 | 17 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 393 / 35 526 / 105 985 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 168 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 010 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 851 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 534 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 091 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.7 км | 80,2 м² | 11 сот. | 8 500 000 | 105 985 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Волкуша д. | 61 м² | 10 сот. | 999 999 | 16 393 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Маклаково СНТ | 94 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 42 553 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Воргаш д. | 100 м² | 12 сот. | 2 850 000 | 28 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.12.2023 | 1 800 000 | история площадки |
| 06.09.2024 | 2 400 000 (+600 000) | история площадки |
| 16.08.2025 | 2 000 000 (−400 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Полдома. Отдельный вход и двор. Рядом грибной лес, река. Волга в десяти километрах. Школа и детский сад в километре. Улица освещена и заосфальтирована.