Дмитровское ш., 89 км от МКАД
Талдом г., Талдомский гор. округ
Дом 40 м², участок 4 сот., бревно.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 30.03.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 341 тыс. → дом ≈1,11 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,65 млн / целевая ≈1,49 млн / пессимист. ≈1,32 млн → от пессимистичной прибыль −612 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть; свет — есть.
До ст. Талдом-Савёловский ≈0,9 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5609
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 134 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 268 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 341 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 109 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 725 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 26 сот. | 5 000 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7,7 сот. | 1 900 000 | 246 753 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12,6 сот. | 2 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8,5 сот. | 1 800 000 | 211 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 370 566 | 37 057 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 11,2 сот. | 2 700 000 | 241 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 28 сот. | 3 250 000 | 116 071 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 513 900 | 68 520 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 208 / 55 965 / 91 009 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 651 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 568 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 486 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 321 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -611 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 45 м² | 3 сот. | 3 800 000 | 84 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Юркино д. | 45,6 м² | 4 сот. | 4 150 000 | 91 009 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Юркино д. | 46 м² | 4 сот. | 3 700 000 | 80 435 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Юркино д. | 45,6 м² | 4 сот. | 3 920 000 | 85 965 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Северный пгт | 32 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 48 438 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Северный СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 46 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Журавли СНТ | 30,4 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 41 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Сорокино д. | 48 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 35 208 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Квашенки с. | 28,5 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 52 632 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Квашенки с. | 28,5 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 59 298 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.03.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 10.09.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с домом в центре города. Дом числится только по документам, дом снисен, т. К. Был в аварийном состоянии. На участке есть газ, вода, электричество.