Дмитровское ш., 55 км от МКАД
Первомайское СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 46,4 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 06.06.2025.
Рейтинг 37/100 · уверенность 63 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 629 тыс. → дом ≈571 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 12 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈828 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,47 млн / целевая ≈1,32 млн / пессимист. ≈1,18 млн → от пессимистичной прибыль −670 тыс. ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. имени Барсученко ≈3,6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5607
Рейтинг 37/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 773 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 571 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 306 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Моники СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Татищево пос. | 6,6 сот. | 809 000 | 122 576 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Татищево пос. | 7,4 сот. | 888 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Татищево пос. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Татищево пос. | 6,6 сот. | 658 000 | 99 697 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Татищево пос. | 14,5 сот. | 1 900 000 | 131 034 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Татищево пос. | 14,5 сот. | 2 450 000 | 168 966 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Полет СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Орбита СНТ | 6,3 сот. | 500 000 | 79 365 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Куминово пос. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 828 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 30 864 / 38 229 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 472 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 398 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 325 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 178 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -670 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дружба-7 СНТ | 40 м² | 6,3 сот. | 500 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Энтузиаст СНТ | 51 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 29 412 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Уголек СНТ | 57 м² | 6,6 сот. | 2 100 000 | 36 842 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Малахит СНТ | 49,7 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 38 229 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Елочка СНТ | 48,6 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 864 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Заря СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 300 000 | 32 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Прогресс-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 380 000 | 73 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Литейщик СНТ | 36 м² | 6 сот. | 900 000 | 25 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2025 | 1 800 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Поселок Куминово, с/т Первомайское, дом 131. Кадастровый номер участка 50:04:0130505:403. Кадастровый номер дома 50:04:0130505:490. Жилой дом на участке 6 соток. Три комнаты и терраса на первом этаже, одна комната на втором этаже. Хорошее жилое состояние. Участок ровный, правильной формы. Освоенный, имеются плодовые деревья. Электричество и летний водопровод. Также на участке имеется домик с кухней и душевой комнатой. Круглогодичный подъезд. Соседи живут постоянно. На въезде охрана, автоматические ворота. Один взрослый собственник с 2011 года. Обременений нет. Ипотека возможна. Рядом с домом остановка автобуса до ж-д станции Дмитров. Продуктовые магазины. Канал имени Москвы, зарыбленные пруды. Внесен Аванс ДО 31 Октября!