Дмитровское ш., 57 км от МКАД
Бешенково д., Дмитровский гор. округ
Дом 55,4 м², участок 15 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 04.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 525 тыс. → дом ≈1,68 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,11 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. пл. 68 км ≈14,5 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5599
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 15 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 4 % | 0.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 525 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 675 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 235 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Бешенково д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бешенково д. | 30 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ортопед СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ортопед СНТ | 22 сот. | 499 000 | 22 682 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ортопед СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бешенково д. | 15 сот. | 890 000 | 59 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бешенково д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Отечество ДПК | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Василево д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Горбово д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 108 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 755 / 38 188 / 74 419 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 229 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 118 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 006 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 783 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 195 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Сихнево СНТ | 56,3 м² | 8,2 сот. | 2 150 000 | 38 188 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бешенково д. | 62 м² | 15 сот. | 3 550 000 | 57 258 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Старово д. | 62 м² | 14 сот. | 5 950 000 | 95 968 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бешенково д. | 43 м² | 22 сот. | 3 200 000 | 74 419 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Тимошкино д. | 56,7 м² | 12 сот. | 950 000 | 16 755 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Лифаново д. | 51,6 м² | 13,4 сот. | 2 799 999 | 54 264 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Каменки д. | 59,6 м² | 10 сот. | 1 850 000 | 31 040 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Акулово д. | 55 м² | 16 сот. | 1 650 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Отрадное СНТ | 52,5 м² | 10 сот. | 900 000 | 17 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Чижево д. | 58 м² | 15 сот. | 2 250 000 | 38 793 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 2 250 000 | история площадки |
| 10.09.2026 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На всей территории участка дреннажная система. Колодец в 9 колец (цистерна). Забор-металлический профиль. По внешнему периметру участка вырыта канава (0,5*0,5) для стока воды. Высажены ели и сосны. До лесного массива несколько метров. Дом крайний. За домом расположено поле. Подъездные пути в хорошем состоянии. Зимой дорога расчищена.