Дмитровское ш., 75 км от МКАД
Петрино д., Талдомский гор. округ
Дача 50 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,6 млн; цена не менялась с 14.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 408 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,02 млн / целевая ≈921 тыс. / пессимист. ≈818 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,11 млн ₽, маржа −258 %, ROI −72 %.
Коммуникации: колодец; септик; в описании: скважина.
До ст. Никулки ≈3,1 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5595
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 26 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 408 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 092 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 840 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Избиратель СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Петрино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 5,7 сот. | 430 000 | 75 439 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Луч СНТ | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубна СТ | 9,5 сот. | 1 000 000 | 105 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубна СТ | 23,8 сот. | 1 326 000 | 55 714 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | ЦСКА СНТ | 12 сот. | 434 500 | 36 208 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | ЦСКА СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Энтузиаст СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 000 / 20 000 / 38 462 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 023 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 972 000 ₽ |
| продажа: целевая | 921 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 818 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 107 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −258 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −72 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Связист России СНТ | 52,2 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 19 157 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 53 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 32 075 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Бельское д. | 50 м² | 9 сот. | 4 200 000 | 84 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Мирный пос. | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Мирный пос. | 50 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Стрелка СНТ | 50 м² | 9 сот. | 699 999 | 14 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Океан СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Оптимист СНТ | 45 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Универсал-3 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 38 462 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Рассвет СНТ | 50 м² | 6 сот. | 400 000 | 8 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
С/т "Избиратель", участок 7 сот., 2-эт. Дом 50м, Дом на ленточном фундаменте, утеплен, обшит сайдингом, Участок 7 соток ровный, правильной формы, огорожен забором из профлиста с въездными воротами. На участке плодовые деревья, 2 хозяйственных строения, теплица, колодец, скважина, септик. В доме электр-во, водопровод, канализация. Круглогодичный подъезд. На территории поселка есть магазин. Рядом лес, река, пруд с пляжем, Отличная возможность провести лето с детьми на природе.