Дмитровское ш., 74 км от МКАД
Талица СТ, Талдомский гор. округ
Дача 25 м², участок 10 сот.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 20.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 252 тыс. → дом ≈848 тыс. ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,09 млн / целевая ≈983 тыс. / пессимист. ≈874 тыс. → от пессимистичной прибыль −561 тыс. ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Никулки ≈6 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5594
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 56 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 252 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 848 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 920 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Талица СТ | 12 сот. | 210 000 | 17 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Академия СНТ | 12 сот. | 330 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда-37 СНТ | 12 сот. | 690 000 | 57 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Талицы д. | 11,5 сот. | 300 000 | 26 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка СНТ | 11,2 сот. | 300 000 | 26 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бобры СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Академия СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда-37 СНТ | 10 сот. | 260 000 | 26 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Академия СНТ | 11 сот. | 220 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Стрелка СНТ | 9 сот. | 875 000 | 97 222 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 42 409 / 88 000 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 092 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 037 000 ₽ |
| продажа: целевая | 983 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -561 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Агрос СТ | 25 м² | 8 сот. | 1 155 000 | 46 200 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лагуна СНТ | 25 м² | 6 сот. | 600 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Жемчужина СНТ | 25 м² | 10 сот. | 550 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Северянин СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Петрино д. | 25 м² | 8 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Аймусово д. | 25 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Менделеевец СНТ | 24,6 м² | 6 сот. | 950 000 | 38 618 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Кушки д. | 25 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 88 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Зеркальщик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 900 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Агросад СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт Талица, небольшой дом с прудом, колодец. Дом не оформлен, только участок. В пешей доступности детская площадка, большой пруд (можно поплавать), продуктовый, соседи семейные. В окрестностях грибные леса, менее людные подходящие для рыбалки пруды.