Дмитровское ш., 89 км от МКАД
Новоникольское с., Талдомский гор. округ
Дом 150 м², участок 9,6 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 51/100 · уверенность 60 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 9,6 сот. = 483 тыс. → дом ≈2,52 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,33 млн / целевая ≈8,4 млн / пессимист. ≈7,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,92 млн ₽, маржа 26 %, ROI 34 %.
Коммуникации: отопление — есть.
До ст. Никулки ≈2,7 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5593
Рейтинг 51/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 69 % | 29.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 51 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 483 000 ₽ (9,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 517 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 780 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новоникольское с. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новоникольское с. | 16 сот. | 820 000 | 51 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новоникольское с. | 16,5 сот. | 820 000 | 49 697 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новоникольское с. | 5 сот. | 460 000 | 92 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Приозерный СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Приозерный СНТ | 11 сот. | 600 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоникольское с. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоникольское с. | 11 сот. | 460 000 | 41 818 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоникольское с. | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоникольское с. | 18 сот. | 2 800 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 821 / 64 214 / 92 593 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 332 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 865 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 399 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 466 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 916 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Сокольники-ГС СНТ | 135 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 18 519 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Вербилки пгт | 143 м² | 11 сот. | 29 000 000 | 202 797 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Агрос СТ | 150 м² | 8 сот. | 12 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Вербилки пгт | 130 м² | 9 сот. | 11 200 000 | 86 154 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Запрудня пгт | 156,6 м² | 13 сот. | 14 500 000 | 92 593 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Тарусово д. | 123 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 13 821 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Калинка ДП | 160 м² | 11,9 сот. | 5 500 000 | 34 375 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Запрудня пгт | 127 м² | 13,8 сот. | 4 500 000 | 35 433 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Вербилки пгт | 130 м² | 9 сот. | 12 000 000 | 92 308 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Зарница СНТ | 138,6 м² | 7 сот. | 8 900 000 | 64 214 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2237320. Просторный каркасный дом 150 м на участке 9,6 соток в селе Новоникольское загородная жизнь без лишних компромиссов и с возможностью сделать всё по-своему. Дом подходит для круглогодичного проживания: два этажа и четыре комнаты