Дмитровское ш., 84 км от МКАД
Зорька СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 55 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,24 млн → дом ≈1,26 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −48 %, ROI −33 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Мельдино ≈1,1 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5592
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 754 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 238 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 262 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 945 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Зорька СНТ | 5,2 сот. | 850 000 | 163 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Зорька СНТ | 11 сот. | 999 000 | 90 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зорька СНТ | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мельдино д. | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мельдино д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мельдино д. | 18 сот. | 2 900 000 | 161 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ясень СНТ | 6,9 сот. | 1 000 000 | 144 928 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ясень СНТ | 7,8 сот. | 950 000 | 121 795 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ольховик д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Соврыбфлот СНТ | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 41 667 / 90 741 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 633 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 501 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 370 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 106 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 019 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Зорька СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зорька СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 56 731 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Зорька СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ольховик-2 СНТ | 56 м² | 13 сот. | 3 120 000 | 55 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Веретьево д. | 54 м² | 14 сот. | 4 900 000 | 90 741 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Стариково д. | 53,6 м² | 9,5 сот. | 1 500 000 | 27 985 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Феникс СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 699 999 | 30 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Гудок СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Кривец д. | 55 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 109 091 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Берег СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 1 899 000 | 37 980 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом с косметическим ремонтом. На первом этаже расположены три комнаты, оформленные в светлых тонах с деревянной отделкой на стенах и потолке. Просторная гостиная оборудована мягкой мебелью и телевизором. Кухня оснащена необходимой бытовой техникой. На участке площадью 10 соток находится баня, что станет отличным местом для отдыха. Также имеется колодец для водоснабжения. Участок ухожен, с плодородной землей для садоводства. Дом расположен в Снт, что обеспечивает спокойную атмосферу и близость к природе. Электричество подключено, газ проведен.