Дмитровское ш., 84 км от МКАД
Мельдино д., Талдомский гор. округ
Дача 55 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 990 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,51 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Мельдино ≈0,6 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5591
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 754 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 990 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 510 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 455 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мельдино д. | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мельдино д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мельдино д. | 18 сот. | 2 900 000 | 161 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ясень СНТ | 6,9 сот. | 1 000 000 | 144 928 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ясень СНТ | 7,8 сот. | 950 000 | 121 795 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зорька СНТ | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зорька СНТ | 5,2 сот. | 850 000 | 163 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зорька СНТ | 11 сот. | 999 000 | 90 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полет СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесной рп | 11 сот. | 1 900 000 | 172 727 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 500 / 42 500 / 62 500 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 506 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 381 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 255 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 005 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 120 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Волгарь СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Заречье СНТ | 54 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 74 074 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Молодогвардеец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Былина СНТ | 62 м² | 9,7 сот. | 2 300 000 | 37 097 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Маяк СНТ | 50 м² | 10,7 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Зорька СНТ | 40 м² | 5 сот. | 600 000 | 15 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Лад СНТ | 57 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 40 351 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Весна СНТ | 60 м² | 4,5 сот. | 2 130 000 | 35 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 50 м² | 5,2 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача у леса 55 м2, 2 этажа, Снт "Зорька". Продаётся уютная дача в Снт "Зорька", Талдомский район, Савёловское направление. Главное преимущество участок крайний к лесу. Тихое и зелёное место, вокруг природа. Отличный вариант для отдыха за городом, дачных выходных и летнего проживания. Дом 55 м2, 2 этажа. * деревянный уютный дом; * электричество подключено; * удобная планировка для дачного проживания; * дом окружён зеленью, рядом лес. На участке есть: * баня; * 2 хоз блока для хранения; * колодец; * уличный туалет; * участок расположен непосредственно у леса. Хорошая транспортная доступность: * рядом ж/д станция Мельдино, Савёловское направление; * рядом автобусная остановка; * недалеко находится сетевой продуктовый магазин; * недалеко Канал имени Москвы. Стоимость 2 500 000 Р. Пишите расскажу подробнее и договоримся о просмотре.