Дмитровское ш., 84 км от МКАД
Зорька СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 55 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 67 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 633 тыс. → дом ≈2,67 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −1,82 млн ₽, маржа −102 %, ROI −51 %.
Коммуникации: скважина; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Мельдино ≈1 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5584
Рейтинг 17/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 72 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 449 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 633 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 667 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 491 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Зорька СНТ | 11 сот. | 999 000 | 90 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Зорька СНТ | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зорька СНТ | 5,2 сот. | 850 000 | 163 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полет СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мельдино д. | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мельдино д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мельдино д. | 18 сот. | 2 900 000 | 161 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ясень СНТ | 6,9 сот. | 1 000 000 | 144 928 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ясень СНТ | 7,8 сот. | 950 000 | 121 795 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховик д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 38 820 / 62 500 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 226 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 115 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 003 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 781 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 824 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −102 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Мельдино д. | 55 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Волгарь СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Молодогвардеец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Зорька СНТ | 40 м² | 5 сот. | 600 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Весна СНТ | 60 м² | 4,5 сот. | 2 130 000 | 35 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Лад СНТ | 57 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 40 351 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 50 м² | 5,2 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Дружба СНТ | 59 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 37 288 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Прибрежный СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 18.03.2026 | 3 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.09.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача от собственника. Снт Зорька, деревня Мельдино. 95 км от Мкад. 15 минут пешком от ЖД станции Мельдино. Рядом: канал Москва реки и Волга, город Дубна с развитой инфраструктурой, магазин Верный. Дом бревно в отличном состоянии. В доме первый этаж кухня, веранда, сауна, душ, большая комната. Второй этаж одна большая комната. В доме заведена вода скважина, есть горячая вода, печь, душ, туалет на улице. На участке плодовые кустарники, малина, яблони, вишни, высокие туи. Есть качели, хоз блок, место для авто. Сам участок ровный газон, дорожки плитка, огорожен забором. Дом очень комфортный так как из бревна, летом прохладно, зимой тепло. Дача пригодна для круглогодичного проживания, мебелирована. Продается с мебелью и всем инвентарём. Заезжай и живи. Прекрасное место для отдыха всей семьи. Торг после осмотра.