Дмитровское ш., 74 км от МКАД
Бобры СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 100 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 213 тыс. → дом ≈3,29 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,12 млн / целевая ≈3,71 млн / пессимист. ≈3,29 млн → от пессимистичной прибыль −1,58 млн ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: септик.
До ст. Никулки ≈6 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5582
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 306 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 213 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 287 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 870 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бобры СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Озон СНТ | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Верба СНТ | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Верба СНТ | 14,6 сот. | 600 000 | 41 096 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Верба СНТ | 24 сот. | 500 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Талица СТ | 12 сот. | 210 000 | 17 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Стрелка СНТ | 9 сот. | 875 000 | 97 222 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Академия СНТ | 12 сот. | 330 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агат СНТ | 12 сот. | 175 000 | 14 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Академия СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 40 500 / 71 429 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 118 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 912 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 706 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 294 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 581 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | ТМЗ СНТ | 100 м² | 12 сот. | 4 100 000 | 41 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Орион СНТ | 100 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Кунцево СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 25 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Менделеевец СНТ | 100 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ростокино СНТ | 101 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 54 455 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Атмосфера СНТ | 88,3 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 67 950 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Колос СНТ | 105 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Золотая Звезда СНТ | 94 м² | 12 сот. | 2 850 000 | 30 319 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Березовая роща СНТ | 81 м² | 11,6 сот. | 3 150 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Приветино СНТ | 90 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в тихом живописном месте. Проcтoрный, ухожeнный учacтoк, рoвный, сухой, правильной формы, oгорoжeн. Соседи с 2-х сторон (проживают круглогодично). Нa участкe 2-x этажный летний дом (5 комнат) с верандой, колoдeц, хоз. Постройки, взpослые плодовые деревья и кустарники, цветники. Электричество заведено в дом, септик. Дом удобной планировки: На 1-м этаже прихожая, кухня с мебелью и бытовой техникой, три комнаты, раздельный С/У ( в ванной душевая кабина и бойлер), стиральная машина, большая кладовая комната. На 2-м этаже две комнаты, вместительный встроенный шкаф, выход на чердак. В доме есть всё необходимое для проживания в летнее время. Всё современное и в хорошем состоянии. Рядом, магазины, лес, до реки 10-15 минут на машине. Есть доставка из п. Вербилки.