Дмитровское ш., 27 км от МКАД
Грибки СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 50 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, поднимали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 16.09.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 59 %
Земля ≈182 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,13 млн → дом ≈769 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 70 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,02 млн / целевая ≈3,62 млн / пессимист. ≈3,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈703 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Морозки ≈9,2 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5579
Рейтинг 56/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 23.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.7 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 131 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 769 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 380 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Щепино д. | 8 сот. | 1 440 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Защепино ДНП | 30 сот. | 7 300 000 | 243 333 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Защепино ДНП | 25 сот. | 6 100 000 | 244 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Защепино ДНП | 23 сот. | 6 500 000 | 282 609 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Щепино д. | 14 сот. | 2 300 000 | 164 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Защепино ДНП | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Защепино ДНП | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Филимоново д. | 11,8 сот. | 1 652 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Защепино ДНП | 20 сот. | 3 800 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Защепино ДНП | 9 сот. | 2 300 000 | 255 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 87 222 / 110 280 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 022 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 821 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 620 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 218 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 703 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Геолог СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Чистые пруды КП да: «ванную» + «меблированы» | 53,5 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 110 280 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Алешино СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Герасимиха д. да: «душевая» + «мебель» | 45 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 96 667 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 20.09.2026 | 1 900 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача 2 этажа, 2 спальни, участок у леса площадь 50 кв. М. На участке имеется строение летняя веранда площадь 30 кв. М. Можно сделать сауну, летнюю кухню или использовать как дополнительную площадь на отдыха. Есть условия для приезда в зимнее время, в доме печь. Рядом горнолыжные курорты: клуб Тягочева и Сорочаны, хорошие соседи, лес и запах природы.