Дмитровское ш., 68 км от МКАД
Луч СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 36 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 48 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 164 тыс. → дом ≈836 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 33 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,38 млн / целевая ≈1,25 млн / пессимист. ≈1,11 млн → от пессимистичной прибыль −463 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −29 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вербилки ≈16,2 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5578
Рейтинг 20/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 10.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 23 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 220 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 164 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 836 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Луч СНТ | 6,2 сот. | 480 000 | 77 419 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Былино д. | 6,3 сот. | 530 000 | 84 127 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Былино д. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Былино д. | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Былино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 13 сот. | 225 000 | 17 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесное Озеро-2 ДНТ | 6,3 сот. | 140 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 19 сот. | 470 000 | 24 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 311 / 33 333 / 37 500 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 384 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 315 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 246 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 107 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -463 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Гора д. | 31 м² | 7 сот. | 750 000 | 24 194 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Маяк-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Уютный дп | 42 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 85 714 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Марьино СНТ | 45 м² | 9,3 сот. | 1 499 996 | 33 333 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Марьино д. | 45 м² | 9,5 сот. | 1 499 000 | 33 311 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 1 499 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 1 199 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 1 000 000 (−199 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаëтся новый дом. Срочно. Торг.