Дмитровское ш., 69 км от МКАД
Васино д., Талдомский гор. округ
Дом 70 м², участок 20 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 55 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 887 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 32 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,43 млн / целевая ≈5,79 млн / пессимист. ≈5,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,62 млн ₽, маржа 31 %, ROI 46 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вербилки ≈4 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5577
Рейтинг 70/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 92 % | 41.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 342 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 887 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 613 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 043 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Васино д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васино д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васино д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Запрудня пгт | 19 сот. | 900 000 | 47 368 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Танино д. | 22 сот. | 1 700 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Танино д. | 25 сот. | 1 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Танино д. | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Танино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Запрудня пгт | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новоникольское с. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 308 / 90 455 / 120 750 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 428 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 107 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 785 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 142 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 617 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Запрудня пгт | 70 м² | 20 сот. | 8 000 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Взлет СНТ | 75 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Вербилки пгт | 74,3 м² | 13,9 сот. | 7 250 000 | 97 577 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Вербилки пгт | 60 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Петрино СНТ | 65 м² | 11 сот. | 2 100 000 | 32 308 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Дядьково д. | 80 м² | 12 сот. | 9 660 000 | 120 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте участок в хорошем состоянии есть забор и гараж.